Gemeinschaftsraum - Common area

Ein gemeinsamer Bereich ist im Immobilien- oder Immobilienrecht der "Bereich, der von mehr als einer Person genutzt werden kann ...". Die öffentlichen Bereiche sind diejenigen, die allen Mietern (oder) Gruppen von Personen zur gemeinsamen Nutzung zur Verfügung stehen Mieter und ihre Eingeladenen. In Texas und anderen Teilen der USA handelt es sich um "ein Gebiet innerhalb einer Wohnsiedlung, das allen Einwohnern gehört oder einer Gesamtverwaltungsstruktur, die jedem Mieter die Instandhaltung und Instandhaltung in Rechnung stellt."

Gemeinschaftsräume existieren häufig in Wohnungen , Wohnanlagen , Eigentumswohnungen , Genossenschaften und Einkaufszentren .

In jeder Situation, in der ein gemeinsames Mietverhältnis besteht , besitzen alle gemeinsamen Mieter gemeinsam die öffentlichen Bereiche, was bedeutet, dass ein einzelner Eigentümer nicht mehr Kontrolle über das Land besitzt als jeder andere Eigentümer.

Dies unterscheidet sich von einem im englischen Recht verwendeten Gemeingut oder gemeinsamen Land , das einer Person gehört, aber von einer Gruppe von Personen genutzt werden kann.

Beispiele

Beispiele für öffentliche Bereiche sind:

  • Lobbys,
  • Korridore,
  • Treppen,
  • Parkplätze, Plätze, Rampen oder andere solche Bereiche,
  • Waschmaschinen oder Waschküche,
  • das Dach eines Wohnhauses,
  • Aufzüge,
  • Waschräume im Lobbybereich,
  • Einfahrten und
  • Lagerräume.
  • Wohnzimmer
  • Küchen
  • Fitnesseinrichtungen
  • Erholungsgebiete
  • Clubhaus

Rechtsprechung

In Maryland gegen Garrison stellte der Oberste Gerichtshof der USA fest, dass die Polizei bei der Vollstreckung eines Durchsuchungsbefehls einen gemeinsamen Bereich betreten kann . In der Rechtssache Illinois gegen Rodriguez entschied der Oberste Gerichtshof der USA, dass "eine Einreise ohne Gewähr gültig ist, wenn sie auf der Zustimmung eines Dritten beruht, von dem die Polizei zum Zeitpunkt der Einreise vernünftigerweise glaubt, dass sie eine gemeinsame Autorität über die Räumlichkeiten besitzt, aber wer tut das eigentlich nicht. " Darüber hinaus entschied das Gericht:

Eine Person, die anderen erlaubt, "für die meisten Zwecke gemeinsamen Zugang oder gemeinsame Kontrolle zu haben ... das Risiko einzugehen, dass [diese Personen] die Durchsuchung des Gemeinschaftsraums zulassen". 415 US, bei 171, n. 7; siehe auch Frazier v. Cupp , 394, US 731, 740 (1969) (der Angeklagte, der einen Seesack im Haus eines anderen zurückließ und die gemeinsame Nutzung des Beutels erlaubte), ging das Risiko ein, dass [die Person] jemand anderem erlauben würde, hineinzuschauen "). Wie aus der Risikoübernahmeanalyse des Gerichts hervorgeht , schränkt die Zustimmung Dritter die Fähigkeit einer Person ein, die Angemessenheit der Suche in Frage zu stellen, nur weil diese Person freiwillig einen Teil ihrer Erwartungen an die Privatsphäre aufgegeben hat, indem sie den Zugang oder die Kontrolle über ihr Eigentum mit einer anderen Person geteilt hat Person.

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Wohnheime

In Wohnheimen von Hochschulen und Universitäten sind die öffentlichen Bereiche die Räume in einem Wohnheim, die allen Studenten zur Verfügung stehen. Um Wandbilder zu malen, mit Einrichtungsgegenständen zu verbessern oder den Gemeinschaftsbereich auf andere Weise zu verändern, muss möglicherweise die Erlaubnis des Direktors des Wohnlebens eingeholt werden. Rechtlich gesehen kann ein Mieter nichts tun, wenn er die Einrichtung, Dekoration usw. des Gemeinschaftsbereichs nicht gutheißt, es sei denn, dies beeinträchtigt direkt eine Behinderung. Alles, was mit Religion oder Weltanschauung zu tun hat, fällt unter das Gesetz über faires Wohnen. Die einzige Möglichkeit, diesbezüglich gemeinsame Bereiche zu kontrollieren, besteht darin, dass eine ernsthafte Bedrohung vorliegt. Staatliche Universitäten haben die Befugnis, die Nutzung von öffentlichen Bereichen zu verbieten, wenn sie dies für angebracht halten (sei es Dekoration, Einrichtung oder physische Nutzung). For-Profit-Wohnen kann diese Dinge nur bis zu einem gewissen Grad einschränken. Sie können aufgrund der oben genannten Gesetze zum fairen Wohnen nicht jeden Aspekt der Nutzung von Gemeinschaftsräumen rechtlich kontrollieren.

Geschäftsräume

Der gemeinsame Bereich gilt auch für Organisationen wie Einkaufszentren und Einkaufszentren, in denen mehrere Unternehmen tätig sind. Gewerbegebiete, Einkaufszentren und andere Einrichtungen mit mehreren Unternehmen haben häufig einen gemeinsamen Bereich. Dies kann eines der oben aufgeführten Beispiele sein oder die Form eines „Pausenraums“ haben. Diese Bereiche sind in der Regel zentral gelegen und können von allen Beteiligten genutzt werden. Es kann Bestimmungen zum Verhalten in den öffentlichen Bereichen sowie zur Verfügbarkeit der öffentlichen Bereiche geben. Unternehmen können auch gemeinsame Bereiche in sich haben. In der Regel haben Unternehmen mit gemeinsamen Bereichen eigene Regeln, die auf ihren Geschäftstyp, ihre Richtlinien und ihre Unternehmensvision abgestimmt sind.

Immobiliensteuer von öffentlichen Bereichen

Die Staaten unterscheiden sich darin, wie sie öffentliche Bereiche für Immobiliensteuerzwecke besteuern. Es kann davon abhängen, ob es sich um eine Eigentumswohnung oder eine Genossenschaft handelt. Zum Beispiel kann der Zustand von Arizona Steuern „Wohngemeinschaftsräume“ in Wohnsiedlungen mit einer Flat Tax, aber öffentlichen Bereichen von Eigentumswohnungen und Golfplätzen werden getrennt bewertet.

Bestimmungen mit verschiedenen Gemeinschaftsraumtypen

Abhängig vom Typ des Gemeinschaftsbereichs (dh Geschäft, Wohnen, Staatseigentum) müssen bestimmte Vorsichtsmaßnahmen getroffen werden, um sie zu nutzen. Einige erfordern Mietverträge, andere Verträge und andere nur „auf Ihr Wort“. Beispielsweise können Unternehmen gemeinsame Bereiche in einem Geschäft wie Black Lion oder einem Geschäft, das Anbieter mit mehreren Hintergründen akzeptiert, gemeinsam nutzen. In einem Mietvertrag oder Vertrag wird davon ausgegangen, dass sie den Raum mit diesen verschiedenen Anbietern teilen. Bei Apartments gibt es zwei verschiedene Arten von öffentlichen Bereichen. Einer wäre unter Vertrag und der andere wäre unter Pacht. Wohnungen, die von der Einheit gemietet werden (dh konventionelle Wohnungen), werden von einer Person unterschrieben. Dass eine Person rechtlich über die Nutzung des Gemeinschaftsraums entscheidet, sollte sie in Zukunft jemals einen Mitbewohner finden. Wenn ein Apartmentkomplex vom Schlafzimmer gemietet wird, gibt es eine Klausel oder einen Absatz, in der festgelegt ist, wie der Raum zwischen allen Mietern gleichermaßen genutzt werden soll. Schließlich gibt es staatliche und mandatierte Gemeinschaftsräume. Festungen und Stützpunkte, von der Regierung geführte Einrichtungen und sogar Gefängnisse haben Gemeinschaftsräume. In einem Mietvertrag gibt es keine Vereinbarung darüber, wie diese Bereiche genutzt werden sollen. Es gibt verschiedene Arten von Gemeinschaftsräumen, und alle haben unterschiedliche Regeln und Bestimmungen. Alle haben unterschiedliche Gerichtsverfahren, sollte in diesen Bereichen etwas passieren.

Verlustfaktor

Bei gewerblichen Immobilien in den USA ist der Verlustfaktor eines Gebäudes der Prozentsatz der Gebäudefläche, der von Mietern oder Flächen geteilt wird, die den öffentlichen Bereichen eines Gebäudes gewidmet sind, die zur Berechnung der Differenz zwischen Netto (nutzbar) und Brutto (abrechnungsfähig) verwendet werden. Bereiche .

Dieser Teil des Raums gilt als "verloren", da er nicht direkt vermietet werden kann und die Wartungs- und Betriebskosten durch die anderen Mietflächen gedeckt werden müssen.

Der Verlustfaktor wird oft mit dem Lastfaktor verwechselt , aber die Formeln für jeden Begriff variieren.

Der Verlustfaktor wird wie folgt berechnet:

Verlustfaktor = (Mietfläche - Nutzfläche) / Mietfläche

Die Building Owners and Managers Association hat mit dem American National Standards Institute , ANSI / BOMA Z65.1-2010 , einen Standard zur Messung der Grundfläche und zur Berechnung der Bruttomietfläche und des Verlustfaktors festgelegt.

Siehe auch

Verweise