Dienstbarkeit - Easement

Eine Dienstbarkeit ist ein besitzloses Recht, das Grundstück eines anderen zu nutzen und/oder auf ein Grundstück zu übertragen, ohne es zu besitzen. Es ist "am besten typisiert in dem Wegerecht, das ein Grundbesitzer, A, über das Land eines anderen, B, genießen kann". Es ist echten Bündnissen und gerechten Knechtschaften ähnlich ; in den Vereinigten Staaten unternimmt das Restatement (Third) of Property Schritte, um diese Konzepte als Dienstbarkeiten zusammenzuführen.

Dienstbarkeiten sind hilfreich, um Wege über zwei oder mehr Grundstücke zu schaffen, die es Einzelpersonen ermöglichen, auf andere Grundstücke oder eine Ressource zuzugreifen, beispielsweise um in einem privaten Teich zu fischen oder Zugang zu einem öffentlichen Strand zu haben. Eine Dienstbarkeit wird im Common Law als ein Eigentumsrecht an sich betrachtet und wird in den meisten Rechtsordnungen immer noch als eine Art von Eigentum behandelt.

Die Rechte eines Dienstbarkeitsinhabers variieren erheblich zwischen den Rechtsordnungen. Historisch gesehen würden die Common-Law-Gerichte nur vier Arten von Dienstbarkeiten durchsetzen:

  • Vorfahrt (Wegerecht)
  • Unterstützungsleistungen (in Bezug auf Ausgrabungen)
  • Erleichterungen von "Licht und Luft"
  • Rechte an künstlichen Wasserstraßen

Moderne Gerichte erkennen mehr Arten von Dienstbarkeiten an, aber diese ursprünglichen Kategorien bilden immer noch die Grundlage des Dienstbarkeitsrechts.

Typen

Affirmative und negative Dienstbarkeiten

Eine bejahende Dienstbarkeit ist das Recht, ein anderes Eigentum für einen bestimmten Zweck zu nutzen, und eine negative Dienstbarkeit ist das Recht, einen anderen daran zu hindern, eine anderweitig rechtmäßige Tätigkeit auf seinem eigenen Eigentum auszuüben.

Zum Beispiel könnte eine bejahende Dienstbarkeit es Landbesitzer A erlauben, sein Vieh über das Land von B zu treiben. A hat eine bejahende Dienstbarkeit von B.

Umgekehrt könnte eine negative Dienstbarkeit Landbesitzer A daran hindern, eine Baumwand zu errichten, die den Bergblick des angrenzenden Landbesitzers B versperren würde. A unterliegt einer negativen Dienstbarkeit von B.

Dominantes und dienendes Anwesen

Wie von Evershed MR in Re Ellenborough Park [1956] Ch 131 definiert, erfordert eine Dienstbarkeit die Existenz von mindestens zwei Parteien. Die Partei, die den Nutzen der Dienstbarkeit erhält, ist die beherrschende Masse (oder die beherrschende Mietwohnung), während die Partei, die die Leistung gewährt oder die Last trägt, die dienende Masse (oder die untergeordnete Mietwohnung) ist.

Zum Beispiel besitzt der Eigentümer von Parzelle A eine Dienstbarkeit, um eine Auffahrt auf Parzelle B zu benutzen, um Zugang zum Haus von A zu erhalten. Dabei ist Parzelle A der dominante Nachlass, der den Vorteil erhält, und Parzelle B ist der dienende Nachlass, der den Vorteil gewährt oder die Last trägt.

Öffentliche und private Dienstbarkeiten

Eine private Dienstbarkeit wird von Privatpersonen oder Körperschaften gehalten. Eine öffentliche Dienstbarkeit gewährt eine Dienstbarkeit für eine öffentliche Nutzung, um beispielsweise der Öffentlichkeit einen Zugang zu einem Grundstück zu ermöglichen, das einer Einzelperson gehört.

Zugehörige und in groben Dienstbarkeiten

In den USA, eine Grunddienstbarkeit dazugehörige ist eine , die die dominanten Anwesen und „läuft mit dem Land“ zugute kommt und so überträgt die Regel automatisch , wenn die dominanten Anwesen übertragen werden. Eine dazugehörige Dienstbarkeit ermöglicht es Grundstückseigentümern, auf Grundstücke zuzugreifen, die nur über das Grundstück eines Nachbarn zugänglich sind.

Umgekehrt kommt eine Dienstbarkeit des Bruttobetrags eher einer natürlichen oder juristischen Person als einem beherrschenden Vermögen zugute. Die Dienstbarkeit kann für den persönlichen Gebrauch (z. B. eine Dienstbarkeit zur Nutzung einer Bootsrampe) oder eine gewerbliche Nutzung (z. Historisch war eine Dienstbarkeit in Brutto weder abtretbar noch vererbbar, aber kommerzielle Dienstbarkeiten sind heute frei auf einen Dritten übertragbar. Sie sind teilbar, müssen jedoch ausschließlich sein (der ursprüngliche Eigentümer verwendet sie nicht mehr und ausschließlich für den Grunddienstbarkeitsinhaber) und alle Inhaber der Grunddienstbarkeit müssen der Teilung zustimmen. Wenn unterteilt, genießt jede unterteilte Parzelle die Dienstbarkeit.

Schwimmende Dienstbarkeit

Eine schwimmende Dienstbarkeit liegt vor, wenn es keinen festen Ort, keine feste Route, kein Verfahren oder keine Begrenzung der Vorfahrt gibt . Ein Wegerecht kann beispielsweise ein Feld ohne sichtbaren Weg überqueren oder aus Brandschutzgründen den Ausgang durch ein anderes Gebäude ermöglichen . Eine schwimmende Dienstbarkeit kann öffentlich oder privat, dazugehörig oder brutto sein.

Ein Fall definierte es als "(eine) Dienstbarkeit, die allgemein definiert ist, ohne einen bestimmten Ort oder eine Beschreibung, wird als schwimmende oder umherziehende Dienstbarkeit bezeichnet". Darüber hinaus wird "eine schwimmende Dienstbarkeit nach dem Bau fixiert und kann danach nicht mehr geändert werden".

Strukturelle Eingriffe

Einige Rechtswissenschaftler klassifizieren bauliche Eingriffe als eine Art Dienstbarkeit.

Weggang

Im britischen Energie- und Immobilienrecht ist ein Weggang eine Art von Dienstbarkeit, die von einem Versorgungsunternehmen verwendet wird , die es einem Linienrichter ermöglicht, das Gelände zu betreten , "um seine Kabel oder Rohrleitungen auf privatem Land gegen jährliche Zahlungen an den Grundbesitzer zu installieren und zu warten ". . Wie eine Lizenz oder ein Profit-à-prendre ist "[a] Wayleave normalerweise eine vorübergehende Vereinbarung und geht nicht automatisch auf einen neuen Eigentümer oder Nutzer über." Allgemeiner kann eine Aufenthaltserlaubnis für jeden Dienstanbieter verwendet werden.

In den Vereinigten Staaten wird für solche Bedürfnisse, insbesondere für dauerhafte Rechte , eine Bruttodienstbarkeit verwendet.

Zugangserleichterung

Eine Zugangsdienstbarkeit ermöglicht den Zugang von einem öffentlichen Wegerecht zu einem Grundstück. Wenn Zach und James beispielsweise benachbarte Parzellen besitzen, kann Zachs Parzelle Dienstbarkeitsrechte haben, um James’ Parzelle von einem öffentlichen Wegerecht aus zu überqueren. In einem solchen Fall würde Zachs "dominantes" Paket eine Zugangsdienstbarkeit enthalten, um James' "dienendes" Paket zu überqueren.

Schaffung

Dienstbarkeiten werden meistens durch ausdrückliche Sprache in verbindlichen Dokumenten erstellt. Die Parteien gewähren in der Regel einer anderen Dienstbarkeit oder behalten sich eine Dienstbarkeit vor. In den meisten Fällen reicht es nicht aus, eine Unterhaltung mit einem anderen Teilnehmer zu führen. Gerichte haben die Errichtung von Dienstbarkeiten auch auf andere Weise anerkannt.

Expressdienstbarkeit

Eine Dienstbarkeit kann stillschweigend oder ausdrücklich sein. Eine ausdrückliche Dienstbarkeit kann in einer Urkunde oder einem anderen Rechtsinstrument „erteilt“ oder „vorbehalten“ werden . Alternativ kann es durch Bezugnahme auf einen Unterteilungsplan durch "Widmung" oder in eine restriktive Vereinbarung in die Vereinbarung einer Eigentümergemeinschaft aufgenommen werden. Im Allgemeinen sind die Lehren des Vertragsrechts für Streitigkeiten über ausdrückliche Dienstbarkeiten von zentraler Bedeutung, während Streitigkeiten über stillschweigende Dienstbarkeiten in der Regel die Grundsätze des Eigentumsrechts anwenden.

Implizite Dienstbarkeit

Implizite Dienstbarkeiten sind komplexer und werden von den Gerichten auf der Grundlage der Nutzung einer Immobilie und der Absicht der ursprünglichen Parteien, die private oder öffentliche/staatliche Stellen sein können, festgelegt. Stillschweigende Dienstbarkeiten werden nicht erfasst oder ausdrücklich angegeben, bis ein Gericht eine Streitigkeit entscheidet, sondern spiegeln die Praktiken und Gepflogenheiten der Nutzung einer Immobilie wider. Gerichte beziehen sich in der Regel auf die Absicht der Parteien sowie auf die vorherige Nutzung, um das Vorliegen einer stillschweigenden Dienstbarkeit zu bestimmen.

Eine staatliche Behörde oder ein privater Dienstleistungserbringer kann aufgrund der von ihm erbrachten öffentlichen Dienstleistungen eine stillschweigende Dienstbarkeit über privates Land erwerben. Beispielsweise kann eine Kommunalbehörde für die Installation und Wartung des Abwassersystems in einem städtischen Gebiet verantwortlich sein. Allein durch die Tatsache, dass sie diese Verantwortung trägt, die normalerweise in einigen Gesetzen oder lokalen Gesetzen verankert ist, kann der Behörde das Recht eingeräumt werden, kraft einer stillschweigenden Dienstbarkeit privates Eigentum zu betreten, um Installation und Wartung durchzuführen. Die Lage der Dienstbarkeit wird normalerweise nicht genau beschrieben, aber ihre allgemeine Position wird durch den Versorgungsweg (dh die Abwasserrohre in diesem Beispiel) definiert. Strom- und Wasserleitungen können auch mit impliziten Dienstbarkeiten verbunden sein, aber Entwässerungs- und Regenwassersysteme werden im Allgemeinen standortgenau definiert und in den Titeldokumenten für Privatgrundstücke festgehalten.

Erleichterung aus Notwendigkeit

Trotz des Namens reicht die Notwendigkeit allein nicht aus, um eine Dienstbarkeit zu schaffen. Parzellen ohne Zugang zu einem öffentlichen Weg können eine Erleichterung des Zugangs zu angrenzenden Grundstücken haben, wenn das Überqueren dieses Grundstücks unbedingt erforderlich ist , um das Binnenparzelle zu erreichen, und es eine ursprüngliche Absicht gab, den Zugang zu dem Grundstück zu ermöglichen, und die Bewilligung nie abgeschlossen oder aufgezeichnet wurde wird aber vermutet. Zur Feststellung des Vorliegens einer Dienstbarkeit ist zwingend eine gerichtliche Verfügung erforderlich. Um dies zu erreichen, erhebt in der Regel die Partei, die die Dienstbarkeit beansprucht, eine Klage, und der Richter wägt den relativen Schaden ab, der durch die Vollstreckung einer Dienstbarkeit gegen die Dienstbarkeit gegen den Schaden an der herrschenden Masse entsteht, wenn die Dienstbarkeit nicht besteht und somit Binnenstaat ist.

Da diese Methode zur Schaffung einer Dienstbarkeit es erfordert, einer anderen Partei eine Last (die Dienstbarkeit) zugunsten des Binnenbesitzers aufzuerlegen, berücksichtigt das Gericht bei der Abwägung der relativen Aufteilung von Nutzen und Last auf beide Grundstücke bei seiner gerechten Entscheidung die ursprünglichen Umstände ob eine solche Dienstbarkeit durch das Gericht geschaffen werden soll. Diese Art der Errichtung einer Dienstbarkeit, die eine aktive gerichtliche Schaffung eines ansonsten nicht bestehenden Rechts ist, kann automatisch nach Beendigung der Notwendigkeit erlöschen (z ohne Rücksicht auf den Vergleich der Leichtigkeit oder Praktikabilität zwischen der auferlegten Dienstbarkeit und einem gültigen Ersatz erworben wird).

Es gibt auch eine ungeschriebene Form der Dienstbarkeit, die als stillschweigende Dienstbarkeit oder stillschweigende Dienstbarkeit bezeichnet wird und sich aus der ursprünglichen Unterteilung des Grundstücks für die kontinuierliche und offensichtliche Nutzung des angrenzenden Grundstücks ergibt (z. B. für den Zugang zu einer Straße oder zu einer Quelle von Wasser) wie das Recht der Grundstückseigentümer in einer Unterteilung, die Fahrbahn auf dem genehmigten Unterteilungsplan zu benutzen, ohne dass für jedes neue Grundstück bei der ersten Beförderung eine besondere Dienstbarkeit gewährt werden muss. Eine Notdienstbarkeit unterscheidet sich von einer stillschweigenden Dienstbarkeit dadurch, dass die Notdienstbarkeit nur dann eintritt, wenn sie "unbedingt erforderlich" ist, während die stillschweigende Dienstbarkeit erfolgen kann, wenn sie "angemessen erforderlich" ist. Erforderliche Dienstbarkeit ist ein höherer Standard, um eine Dienstbarkeit zu implizieren.

In Indien kann eine Notdienstbarkeit nur in solchen Fällen geltend gemacht werden, in denen eine Übertragung, Vererbung oder Teilung einen solchen Anspruch erfordert.

Beispielsweise gewähren einige US-Bundesstaatsgesetze jedem Nachkommen einer Person, die auf einem Friedhof auf Privatgrund begraben ist, eine dauerhafte Erleichterung des Zugangs.

In einigen Staaten wie New York, diese Art von Dienstbarkeit ist eine Dienstbarkeit genannt der Notwendigkeit.

Erleichterung durch vorherige Nutzung

Eine Dienstbarkeit kann auch durch Vorbenutzung geschaffen werden. Dienstbarkeiten durch Vornutzung basieren auf der Idee, dass Grundeigentümer beabsichtigen, eine Dienstbarkeit zu erstellen, aber vergessen, diese in die Urkunde aufzunehmen .

Es gibt fünf Elemente, um eine Dienstbarkeit durch Vorbenutzung einzurichten:

  1. Gemeinsames Eigentum an beiden Immobilien gleichzeitig
  2. Gefolgt von einer Abfindung
  3. Die Nutzung erfolgt vor der Abfindung und danach
  4. Notiz
    1. Nicht nur sichtbar, sondern durch angemessene Inspektion offensichtlich oder auffindbar (z. B. das versteckte Vorhandensein einer Abwasserleitung, die ein Klempner identifizieren könnte, kann ausreichend sein)
  5. Notwendig und nützlich
    1. Ziemlich notwendig
    2. Nicht die "strenge Notwendigkeit", die eine Dienstbarkeit zwingend erfordert

Beispiel

A verkauft das vordere Grundstück, vergisst aber, eine Dienstbarkeit für die Zufahrt zu erhalten.
A verkauft das vordere Grundstück, vergisst aber, eine Dienstbarkeit für die Zufahrt zu erhalten.

A besitzt zwei Grundstücke. Ein Grundstück hat Zugang zu einer öffentlichen Straße und das zweite ist dahinter versteckt und vollständig von Land umschlossen. Die Zufahrt von A führt von der öffentlichen Straße über das erste Grundstück und auf das zweite Grundstück zu A's Haus. A verkauft dann das erste Grundstück, vergisst aber, eine Auffahrtsdienstbarkeit in der Urkunde zu reservieren.

A hatte ursprünglich gemeinsames Eigentum an beiden Grundstücken. A nutzte in dieser Zeit auch die Zufahrt. A trennte dann das Land. Obwohl A keine Dienstbarkeit reserviert hat, befindet sich die Auffahrt offensichtlich auf dem Grundstück und ein vernünftiger Käufer würde wissen, wozu sie dient. Schließlich ist die Auffahrt für ein Wohngrundstück vernünftigerweise notwendig; Wie sonst könnte A auf die Straße kommen?

Hier liegt eine stillschweigende Dienstbarkeit vor.

Erleichterung auf Rezept

Eine Metallplakette auf dem Bürgersteig von New York City, um zu erklären, dass der Übergang auf das Privatgrundstück eine widerrufliche Lizenz ist, um es davor zu schützen, eine Dienstbarkeit auf Rezept zu werden.

Dienstbarkeiten auf Verjährung , auch präskriptive Dienstbarkeiten genannt , sind stillschweigende Dienstbarkeiten, die gewährt werden, nachdem der herrschende Nachlass das Grundstück für eine gesetzlich vorgeschriebene Anzahl von Jahren in feindseliger, kontinuierlicher und offener Weise genutzt hat. Vorschreibende Dienstbarkeiten unterscheiden sich von nachteiligem Besitz dadurch, dass sie keine Exklusivität erfordern.

Dienstbarkeiten durch Verjährung haben, sobald sie rechtsverbindlich sind, das gleiche rechtliche Gewicht wie schriftliche oder stillschweigende Dienstbarkeiten. Bevor sie jedoch bindend werden, haben sie kein rechtliches Gewicht und werden gebrochen, wenn der wahre Grundstückseigentümer geeignete Maßnahmen ergreift, um seine Eigentumsrechte zu verteidigen. Die Dienstbarkeit durch Verschreibung findet sich typischerweise in Rechtssystemen, die auf dem Common Law basieren , obwohl auch andere Rechtssysteme eine Dienstbarkeit auf Verschreibung zulassen können.

Gesetze und Vorschriften variieren zwischen den lokalen und nationalen Regierungen, aber einige Merkmale sind den meisten Verschreibungsgesetzen gemein:

  • offen und berüchtigt (dh für jeden offensichtlich)
  • aktuell , kontinuierlich (dh ununterbrochen für den gesamten erforderlichen Zeitraum); dies erfordert nicht unbedingt eine tägliche, wöchentliche usw.
  • Neben die Rechte des wahren Eigentümer
  • feindselig (d. h. gegen die Behauptung eines anderen; dies kann zufällig sein, nicht "feindlich" im allgemeinen Sinne)
  • ununterbrochen für einen durch Gesetz oder Berufungsgerichtsbarkeit festgelegten Zeitraum

Im Gegensatz zum einfachen nachteiligen Besitz erfordern vorschreibende Dienstbarkeiten in der Regel keine Exklusivität . In Staaten, die dies tun, wie beispielsweise Virginia, wurde das Ausschließlichkeitserfordernis so ausgelegt, dass der verschreibungspflichtige Benutzer die Dienstbarkeit anders als die allgemeine Öffentlichkeit nutzen muss, dh eine Nutzung, die für diesen Benutzer „ausschließlich“ ist.

Die Dauer der ununterbrochenen Nutzung, damit eine vorschreibende Dienstbarkeit bindend wird, beträgt in der Regel zwischen 5 und 30 Jahren, abhängig von den lokalen Gesetzen (manchmal basierend auf der Verjährungsfrist bei Hausfriedensbruch). Im Allgemeinen wird die feindliche Nutzung beendet, wenn der wahre Eigentümer zu irgendeinem Zeitpunkt während des erforderlichen Zeitraums angemessen handelt, um seine Eigentumsrechte zu verteidigen, Ansprüche aus nachteiligen Besitzrechten erlöschen und der kontinuierliche Nutzungszeitraum wird auf Null zurückgesetzt.

In einigen Rechtsordnungen kann die vorschreibende Dienstbarkeit, wenn die Nutzung nicht feindlich ist, aber eine tatsächliche oder stillschweigende Zustimmung des rechtmäßigen Grundstückseigentümers vorliegt, zu einer regulären oder stillschweigenden Dienstbarkeit anstelle einer vorschreibenden Dienstbarkeit werden und wird sofort bindend. Ein Beispiel dafür ist der seit 2010 anhängige lange irische Wegerecht-Fall Lissadell House , in dem langjährige Einwilligungen von Einzelpersonen in ein öffentliches Wegerecht erweitert wurden.

In anderen Rechtsordnungen wandelt eine solche Erlaubnis die Dienstbarkeit sofort in eine kündbare Lizenz um oder startet die Zeit für die Erlangung einer vorgeschriebenen Dienstbarkeit neu.

Staats- oder Eisenbahneigentum ist in den meisten Fällen im Allgemeinen immun gegen vorgeschriebene Dienstbarkeiten, aber einige andere Arten von Staatseigentum können in bestimmten Fällen einer Verjährung unterliegen. In New York unterliegt solches Staatseigentum einer längeren Verjährungsfrist , 20 Jahre statt 10 Jahre für Privateigentum .

In den meisten US-Gerichtsbarkeiten kann eine präskriptive Dienstbarkeit nur für eine positive Dienstbarkeit bestimmt werden, nicht für eine negative Dienstbarkeit. In allen US-Gerichtsbarkeiten kann eine Dienstbarkeit zur Ansicht (die eine negative Dienstbarkeit darstellt) nicht durch Verschreibung geschaffen werden.

Die Verjährung kann auch zur Beendigung einer bestehenden Dienstbarkeit verwendet werden. Wenn zum Beispiel ein diensthabender Wohnungs-(Grundstücks-)Inhaber einen Zaun errichten würde, der eine rechtskräftige Grunddienstbarkeit blockiert, müsste der dominierende Wohnungsinhaber während der gesetzlichen Frist zur Verteidigung seiner Grunddienstbarkeitsrechte tätig werden, oder die Grunddienstbarkeit könnte aufhören Rechtskraft haben, auch wenn es ein beurkundetes Dokument bleiben würde. Die Nichtbenutzung einer Dienstbarkeit, die zum Verlust der Dienstbarkeit führt, wird manchmal als „Nichtnutzer“ bezeichnet.

Quebec

Nach dem Zivilrecht von Quebec können Besitzer mit dem Animus (Wille) Eigentümer zu sein, ein Eigentumsrecht (oder auf eine Aufteilung des Eigentums, wenn Animus dazu neigt) erwerben, solange der Besitz friedlich, kontinuierlich, öffentlich und eindeutig ist hindurch. (Gemäß Artikel 2922 des Bürgerlichen Gesetzbuches von Quebec oder CCQ) beträgt die vorgeschriebene Frist 10 Jahre (2917-2920 CCQ), sofern gesetzlich nichts anderes bestimmt ist. (2918 legt eine andere Zeit für nicht registriertes Eigentum fest. Reduziert von 30 Jahren.)

Ausnahmen von der Verschreibung: Der Besitz kann keine Knechtschaft nach 1181 CCQ begründen, aber die Nichtbenutzung einer Knechtschaft führt zum Erlöschen.

Louisiana

Im Bundesstaat Louisiana , einer gemischten Gerichtsbarkeit mit starken zivilrechtlichen Wurzeln, kann die Verjährung entweder erwerbstätig oder befreiend sein, was beides die Schaffung oder das Erlöschen von Rechten im Laufe der Zeit beinhaltet. Die erwerbsmäßige Verschreibung in Louisiana ist analog zur Common Law-Idee des nachteiligen Besitzes. Wie in La. CC Art definiert. 3446 ist "die Erwerbsverjährung eine Art des Erwerbs von Eigentum oder anderen dinglichen Rechten durch Besitz für einen bestimmten Zeitraum." Anders als die nachteilige Position des Common Law ist die Erwerbsvorschrift von Louisiana kein Verfahrenshindernis für die Wiedererlangung von Eigentum, sondern die Schaffung eines neuen Eigentumsrechts an der Immobilie. Die Fristen für die Verjährung des Erwerbs hängen davon ab, ob es sich um bewegliche oder unbewegliche Sachen handelt und ob die Sache in gutem Glauben (der Eigentümer glaubt, dass er das Eigentum an der Sache hat) oder bösgläubig im Besitz ist.

Die befreiende Verjährung entspricht der üblichen Verjährungsfrist. Wie in La. CC Art definiert. 3447, "befreiende Verschreibung ist eine Art, Handlungen aufgrund von Untätigkeit für einen bestimmten Zeitraum zu verbieten." Sie kann von der Partei, die ihren Schutz erlangt hat, verlängert werden. Zum Beispiel erneuert das Eingeständnis eines Schuldners, dass eine Schuld noch geschuldet ist, die Forderung des Gläubigers gegen den Schuldner und beginnt mit der Verjährung einer weiteren Verjährungsfrist. Dies unterscheidet sich von der Peremption , die eine feste Zeit für die Existenz eines Rechtsanspruchs ist und die nicht wie eine befreiende Verjährung verlängert werden kann.

Erleichterung durch esstoppel

Wenn ein Grundstückseigentümer beim Verkauf einer Immobilie das Bestehen einer Dienstbarkeit falsch darstellt und in der Kaufurkunde keine ausdrückliche Dienstbarkeit über ein angrenzendes Grundstück des Verkäufers enthält, kann ein Gericht eingreifen und eine Dienstbarkeit erstellen. Dienstbarkeiten durch Verwirkung schaut generell auf alle Versprechungen nicht schriftlich, kein Geld von der begünstigten Partei im Vertrauen auf den Darstellungen der belasteten Partei und anderen Faktoren ausgegeben. Stellt das Gericht fest, dass der Käufer vernünftig und in gutem Glauben gehandelt hat und sich auf die Zusagen des Verkäufers verlassen hat, kann das Gericht eine Dienstbarkeit im Wege der Anfechtung erlassen.

Zum Beispiel: Ray verkauft Land an Joe mit dem Versprechen, dass Joe jederzeit Rays Auffahrt und Brücke zur Hauptstraße benutzen kann, aber Ray schließt die Dienstbarkeit nicht in die Grundstücksurkunde ein. Joe, der entscheidet, dass das Land den Preis wert ist, baut ein Haus und verbindet eine Garage mit Rays Auffahrt. Wenn Ray (oder sein Nachfolger) später beschließt, die Auffahrt abzusperren und Joe (oder Joes Nachfolger) daran zu hindern, auf die Auffahrt zuzugreifen, würde ein Gericht wahrscheinlich eine Dienstbarkeit durch Esstoppel finden.

Da Joe das Land in der Überzeugung kaufte, dass es Zugang zur Brücke und zur Auffahrt geben würde und Joe dann für ein Haus und eine Verbindung bezahlte, kann man sagen, dass Joe sich auf Rays Versprechen einer Dienstbarkeit verlassen kann. Ray hat Joe gegenüber die Tatsachen falsch dargestellt. Um das Eigenkapital zu wahren, wird das Gericht wahrscheinlich eine Dienstbarkeit durch Anfechtung finden.

Auf der anderen Seite, wenn Ray nach dem Verkauf des Grundstücks an Joe den Zugang zur Brücke und Auffahrt angeboten hätte , könnte es keine Dienstbarkeit geben. In diesem Fall ist es lediglich unpraktisch, wenn Ray den Zugang zur Einfahrt entzieht. Joe kaufte das Land nicht und baute das Haus nicht im Vertrauen auf den Zugang zur Auffahrt und Brücke. Joe muss eine separate Theorie finden, um eine Dienstbarkeit zu rechtfertigen.

Erleichterung durch die Regierung

In den Vereinigten Staaten können Dienstbarkeiten erworben (gekauft) werden durch die Regierung ihre Macht mit Enteignungs in einer Verurteilung in den Gerichten fortfahren. Beachten Sie, dass in den Vereinigten Staaten gemäß dem Fünften Zusatzartikel zur US-Verfassung Eigentum nicht einfach von der Regierung genommen werden kann, es sei denn, der Immobilienbesitzer wird für den angemessenen Marktwert der Enteignung entschädigt. Dies gilt unabhängig davon, ob der Staat das volle Eigentum an der Immobilie ("Gebührentitel") oder einen geringeren Eigentumsanteil wie eine Dienstbarkeit erwirbt. Versorgungsanbietern wird beispielsweise in der Regel eine landesweite Erleichterung für den Zugriff auf und die Wartung ihrer bestehenden Infrastruktur gewährt.

Im Recht von England und Wales nach der Übernahme der Europäischen Menschenrechtskonvention in englisches Recht muss jede Entziehung der Rechte des Eigentümers von Eigentum "in Übereinstimmung mit dem Gesetz" sowie " in einer demokratischen Gesellschaft notwendig " sein und "verhältnismäßig".

Von Lizenzen unterschiedene Dienstbarkeiten

Lizenzen zur besitzlosen Nutzung von Eigentum ähneln den Dienstbarkeiten, sind aber eingeschränkter und werden unter bestimmten Umständen von den Gerichten in Dienstbarkeiten umgewandelt. Es gibt einige allgemeine Unterschiede:

  • Eine Lizenz ist oft widerruflich und in der Regel zeitlich begrenzt
  • Eine Lizenz ist oft nicht versicherbar
  • Eine Lizenz wird oft nicht erfasst
  • Eine Lizenz wird oft auf eine Person übertragen

Dienstbarkeiten gelten als umfassender und leistungsfähiger als Lizenzen, und Lizenzen, die eine der Eigenschaften einer Dienstbarkeit aufweisen, können an die höheren Standards für die Kündigung gebunden sein, die durch eine Dienstbarkeit gewährt werden.

Beendigung

Eine Partei, die eine Kündigung beantragt, sollte einen oder mehrere der folgenden Faktoren aufweisen:

  • Freistellung: Kündigungsvereinbarung zwischen dem Erblasser und dem Nutznießer der Dienstbarkeit
  • Ablauf: Die Dienstbarkeit erreicht ein formelles Ablaufdatum
  • Aufgabe: Der Inhaber zeigt die Absicht , die Dienstbarkeit einzustellen
  • Fusion: Wenn ein Eigentümer das Eigentum sowohl an einer dominanten als auch an einer dienenden Wohnung erwirbt
    • Grundpfandrechte mit zusammengelegten Dienstbarkeiten, die dann zwangsvollstreckt werden, können eine Wiederbelebung der Dienstbarkeit bewirken, wenn die Bank einen Teil der beherrschenden Immobilie in Besitz nimmt
  • Notwendigkeit: Wenn die Dienstbarkeit aus Notwendigkeit geschaffen wurde und die Notwendigkeit nicht mehr besteht
  • Anfechtung : Die Dienstbarkeit ist ungenutzt und die Dienstbarkeit ergreift Maßnahmen im Vertrauen auf die Beendigung der Dienstbarkeit
  • Verschreibung: Die Dienstbarkeit fordert die Dienstbarkeit mit tatsächlicher, offener, feindseliger und kontinuierlicher Nutzung der Dienstbarkeit zurück
  • Verurteilung: Die Regierung übt eine bedeutende Herrschaft aus oder das Land wird offiziell verurteilt. Je nach Situation kann dies verschiedene Formen annehmen. Eine Regierung kann ein Grundstück verurteilen und eine Dienstbarkeit aufheben, selbst wenn die Dienstbarkeit zugunsten des angrenzenden Grundstückseigentümers ausfällt.

Rechte

Aus einer Dienstbarkeit werden folgende Rechte anerkannt:

  • Recht auf Licht , auch solare Dienstbarkeit genannt . Das Recht auf Erhalt einer Mindestmenge an Licht zugunsten eines Fensters oder einer anderen Öffnung in einem Gebäude, die hauptsächlich dazu bestimmt ist, Licht hereinzulassen.
  • Erleichterung der Luftfahrt . Das Recht, den Luftraum oberhalb einer bestimmten Höhe für Luftfahrtzwecke zu nutzen. Auch als Flugdienstbarkeit bekannt , wo es für das Spritzen von angrenzenden landwirtschaftlichen Grundstücken in geringer Höhe erforderlich ist.
  • Bahndienstbarkeit .
  • Dienstbarkeit , einschließlich:
    • Regenabfluss oder Regenwasserentlastung . Eine Dienstbarkeit, um Regenwasser zu einem Fluss, einem Feuchtgebiet, einem Rückhaltebecken oder einem anderen Gewässer zu transportieren.
    • Sanitäre Kanaldienstbarkeit . Eine Dienstbarkeit, um gebrauchtes Wasser zu einer Kläranlage zu transportieren.
    • Dienstbarkeit der Stromleitung .
    • Dienstbarkeit der Telefonleitung .
    • Dienstbarkeit der Brenngasleitung .
  • Bürgersteig Dienstbarkeit. Bürgersteige sind in der Regel öffentlich.
  • Dienstbarkeit anzeigen. Verhindert, dass jemand die Sicht des Grundbesitzers blockiert, oder erlaubt dem Eigentümer, die blockierende Vegetation auf dem Land eines anderen zu schneiden.
  • Zufahrtsdienstbarkeit , auch als Zufahrtsdienstbarkeit bekannt . Einige Grundstücke grenzen nicht an eine Straße, so dass für den Zugang eine Dienstbarkeit durch ein anderes Grundstück vorgesehen werden muss. Manchmal haben benachbarte Grundstücke "gegenseitige" Einfahrten, die sich beide Grundstücksbesitzer teilen, um auf Garagen im Hinterhof zuzugreifen. Die Häuser stehen so dicht beieinander, dass es nur eine einzige Zufahrt zu beiden Hinterhöfen geben kann. Gleiches kann auch für Gehwege zum Hinterhof der Fall sein: Die Häuser stehen so dicht beieinander, dass es nur einen einzigen Gehweg zwischen den Häusern gibt und der Gehweg gemeinsam genutzt wird. Selbst wenn der Gehweg breit genug ist, kann eine Dienstbarkeit vorhanden sein, um den Zugang zum Dach und anderen Teilen des Hauses in der Nähe einer Grundstücksgrenze zu ermöglichen. Um zu vermeiden , Streitigkeiten sollten solche Dienstbarkeit in jeder Eigenschaft aufgezeichnet Tat .
  • Zugang zum Strand . Einige Gerichtsbarkeiten gestatten den Bewohnern den Zugang zu einem öffentlichen See oder Strand, indem sie ein angrenzendes Privatgrundstück überqueren. In ähnlicher Weise kann es eine private Dienstbarkeit geben, um einen privaten See zu überqueren, um ein abgelegenes Privatgrundstück zu erreichen, oder eine Dienstbarkeit, um bei Flut ein Privatgrundstück zu überqueren, um abgelegene Strandgrundstücke zu Fuß zu erreichen.
  • Sackgassendienstbarkeit. Stellt einen Weg für Fußgänger in einer Sackgasse zur Verfügung, um den nächsten öffentlichen Weg zu erreichen. Diese können in Covenants einer Wohnungseigentümergemeinschaft, Vermerken in einem Aufteilungsplan oder direkt in den Urkunden der betroffenen Liegenschaften enthalten sein.
  • Erholungsbedürftigkeit. Einige US-Bundesstaaten bieten größeren Landbesitzern Steueranreize, wenn sie der Öffentlichkeit die Erlaubnis erteilen, ihr unbebautes Land für Freizeitzwecke zu nutzen (ohne motorisierte Fahrzeuge). Wenn der Grundeigentümer das Grundstück verpfändet (dh "Kein Hausfriedensbruch") oder die Öffentlichkeit daran hindert, die Dienstbarkeit zu nutzen, wird die Steuerermäßigung widerrufen und eine Strafe kann verhängt werden. Zu den Freizeitdienstbarkeiten gehören auch solche Dienstbarkeiten wie Reiten, Angeln, Jagen, Wandern, Fallenstellen, Radfahren (zB Indianas Calumet Trail ) und andere solche Verwendungen.
  • Konservierungsdienstbarkeit . Gewährt einem Land Trust Rechte zurBegrenzung der Entwicklung zum Schutz der Umwelt.
  • Denkmalschutz Dienstbarkeit. Ähnlich wie bei der Erhaltungsdienstbarkeit werden einer Denkmalpflegeorganisation in der Regel Rechte gewährt , um Einschränkungen bei der Änderung des Äußeren oder Inneren eines historischen Gebäudes durchzusetzen.
  • Erleichterung der seitlichen und darunterliegenden Abstützung . Verbietet einem angrenzenden Grundstückseigentümer, auf seinem Grundstück zu tief zu graben oder seinem Nachbarn in irgendeiner Weise die vertikale oder horizontale Abstützung auf dessen Bauwerken, z. B. Gebäude, Zäune usw.
  • Erleichterung der Kommunikation . Diese Dienstbarkeit kann für drahtlose Kommunikationstürme, Kabelleitungen und andere Kommunikationsdienste verwendet werden. Dies ist eine private Dienstbarkeit und die vom Grundstückseigentümer gewährten Rechte gelten für die spezifische Nutzung der Kommunikation.
  • Ein-/Ausgangsdienstbarkeit . Diese Dienstbarkeit kann zum Betreten und Verlassen einer Immobilie durch oder über den Dienstbarkeitsbereich verwendet werden. Dies kann für die Einfahrt einer Person verwendet werden, die über das Eigentum einer anderen Person führt.

Hausfriedensbruch bei Dienstbarkeit

Die Sperrung des Zugangs für jemanden, der eine Dienstbarkeit hat, ist ein Verstoß gegen die Dienstbarkeit und schafft einen Klagegrund für eine Zivilklage. Zum Beispiel kann das Aufstellen eines Zauns über einen lange genutzten öffentlichen Weg durch privates Eigentum ein Hausfriedensbruch darstellen und ein Gericht kann die Beseitigung des Hindernisses anordnen. Das Abschalten der Wasserversorgung zu einem stromabwärts gelegenen Nachbarn kann in ähnlicher Weise die Wasserversorgung des Nachbarn übertreten.

Offenes und kontinuierliches Betreten einer Dienstbarkeit kann zum Erlöschen einer Dienstbarkeit durch Verjährung (siehe oben) führen, wenn über einen längeren Zeitraum keine Abhilfemaßnahmen ergriffen werden.

Torrens-Titelregistrierung

Nach dem Torrens- Titelsystem zur Registrierung von Grundbesitz werden Dienstbarkeiten und Hypotheken auf die im zentralen Grundbuch oder im Kataster geführten Titel erfasst . Jede nicht eingetragene Dienstbarkeit wird nicht anerkannt und es kann keine Dienstbarkeit durch Verordnung oder stillschweigend geltend gemacht werden. In Australien dürfen Dienstbarkeiten nur durch Vorschrift oder stillschweigend unter Torrens-Land erstellt werden, wenn sie vor der Aufnahme dieses Landes in das Torrens-System erstellt wurden oder eine Ausnahme von der Unanfechtbarkeit besteht.

Siehe auch

Verweise

Externe Links