Inclusionary Zoning - Inclusionary zoning

Einschließende Zoning (IZ), auch bekannt als einschließende Gehäuse , bezieht sich auf Gemeinde - und Kreisplanung Verordnungen , die einen bestimmten Anteil an Neubau erfordern von Menschen mit geringem bis mittlerem Einkommen erschwinglich zu sein. Der Begriff einschließende Zoning zeigt , dass diese Verordnungen versuchen entgegenzuwirken ausschließende Zoning Praktiken, die Low-Cost - Gehäuse aus einer Gemeinde durch den Zoning Code ausschließen wollen. Es gibt Unterschiede zwischen verschiedenen Inklusionszonenprogrammen. Erstens können sie obligatorisch oder freiwillig sein. Obwohl es freiwillige Programme gibt, wurde die große Mehrheit aufgrund lokaler obligatorischer Programme erstellt, bei denen Entwickler die erschwinglichen Einheiten in ihre Entwicklungen einbeziehen müssen. Es gibt auch Unterschiede zwischen den Stilllegungsanforderungen, den Erschwinglichkeitsniveaus in Verbindung mit der Kontrolldauer. Um die Teilnahme an diesen Zoning-Programmen zu fördern, erhalten Entwickler Anreize für die Teilnahme an diesen Programmen, z. B. Dichtebonus, beschleunigte Genehmigung und Gebührenbefreiung.

In der Praxis beinhalten diese Richtlinien die Auferlegung von Tatbeschränkungen für 10–30% der neuen Häuser oder Wohnungen, um die Wohnkosten für Haushalte mit niedrigerem Einkommen erschwinglich zu machen. Die Mischung aus " bezahlbarem Wohnraum " und "marktüblichem" Wohnraum in derselben Nachbarschaft wird von Stadtplanern und Soziologen als vorteilhaft angesehen. Inclusionary Zoning ist ein Instrument für lokale Kommunen in den Vereinigten Staaten, um angeblich dazu beizutragen, ein breiteres Spektrum an Wohnmöglichkeiten bereitzustellen, als es ein freier Markt allein bietet. Viele Ökonomen betrachten das Programm als Preiskontrolle für einen Prozentsatz der Einheiten, was sich negativ auf das Wohnungsangebot auswirkt.

Die meisten inklusiven Zonen werden auf kommunaler oder Kreisebene erlassen. Wenn sie vom Staat wie in Massachusetts auferlegt werden, wurde argumentiert, dass solche Gesetze die lokale Kontrolle an sich reißen. In solchen Fällen können Entwickler Inklusionszonen verwenden, um bestimmte Aspekte der lokalen Zonengesetze zu vermeiden.

Historischer Hintergrund

Mitte bis Ende des 20. Jahrhunderts wuchsen und expandierten neue Vororte um amerikanische Städte, als mittelständische Hauskäufer, unterstützt durch Darlehensprogramme des Bundes wie Wohnungsbaudarlehensgarantien der Veterans Administration , etablierte Stadtteile und Gemeinden verließen. Diese neu besiedelten Orte waren im Allgemeinen wirtschaftlich homogener als die Städte, die sie umgaben. Viele Vorortgemeinden haben lokale Verordnungen erlassen, oft in Zonencodes, um den Charakter ihrer Gemeinde zu bewahren. Eine der am häufigsten genannten Ausschlusspraktiken ist die Bestimmung, dass Grundstücke eine bestimmte Mindestgröße haben müssen und Häuser einen bestimmten Mindestabstand von der Straße entfernt sein müssen. In vielen Fällen verhinderten diese Wohnverordnungen den Bau von erschwinglichem Wohnraum, da die großen Grundstücke, die für den Bau innerhalb der Kodexbeschränkungen erforderlich waren, für Häuser mit bescheidenem Preis unerschwinglich waren. Aufgrund dieser Verordnungen sind die Gemeinden für wohlhabendere Bürger weiterhin zugänglich, wodurch Familien mit niedrigem Einkommen effektiv aus wünschenswerten Gemeinden ausgeschlossen werden. Solche Zonierungsverordnungen wurden nicht immer mit der bewussten Absicht erlassen, Haushalte mit niedrigerem Einkommen auszuschließen, aber sie waren das unbeabsichtigte Ergebnis solcher Maßnahmen.

Durch die Verweigerung des Zugangs von Familien mit niedrigem Einkommen zu Vorortgemeinden sind viele der Ansicht, dass die Ausgrenzung zur Aufrechterhaltung der Ghettos in der Innenstadt beigetragen hat . Befürworter der Inklusionszone weisen darauf hin, dass Haushalte mit niedrigem Einkommen eher wirtschaftlich erfolgreich sind, wenn sie Nachbarn der Mittelklasse als Gleichaltrige und Vorbilder haben. Inklusionszonen verringern, wenn sie wirksam sind, die Konzentration der Armut in Slumgebieten, in denen soziale Normen möglicherweise keine angemessenen Erfolgsmodelle liefern. Bildung ist eine der größten Komponenten bei den Bemühungen, Menschen aus der Armut zu befreien. Der Zugang zu hochwertigen öffentlichen Schulen ist ein weiterer wesentlicher Vorteil einer geringeren Segregation. Statistisch gesehen liegt ein armes Kind in einer Schule, in der 80% der Kinder arm sind, um 13–15% niedriger als in Umgebungen, in denen die Altersgenossen des armen Kindes zu 80% aus der Mittelschicht stammen.

In vielen Gemeinden, in denen Inklusionszonen in die Praxis umgesetzt wurden, können sich Haushalte, die 80–120% des Durchschnittseinkommens verdienen, aufgrund der Einkommensanforderungen für den "bezahlbaren" Wohnraum qualifizieren. Dies liegt daran, dass hohe Immobilienpreise vielerorts sogar Haushalte mit mittlerem Einkommen daran gehindert haben, marktgerechte Immobilien zu kaufen. Dies ist besonders in Kalifornien zu beobachten , wo sich 2005 nur 16% der Bevölkerung das Haus zum Durchschnittspreis leisten konnten.

Mögliche Vorteile und Einschränkungen der IZ-Richtlinien

Mögliche Vorteile

  • Arme und berufstätige Familien hätten Zugang zu einer Reihe von Möglichkeiten, darunter gute Beschäftigungsmöglichkeiten, gute Schulen, ein umfassendes Verkehrssystem und sichere Straßen
  • Linderung des Problems der unzureichenden Versorgung mit erschwinglichem Wohnraum
  • Vermeidung wirtschaftlicher und rassistischer Segregation, die dazu beiträgt, die Kriminalitätsrate zu senken, Schulen zu scheitern und die soziale Stabilität zu verbessern
  • Relativ geringe Menge an öffentlichen Subventionen, die für die Einführung von IZ als marktbasiertes Instrument erforderlich sind

Mögliche Einschränkungen

  • Geringe Produktion von erschwinglichen Wohnungen, die über mehrere Jahrzehnte hinweg landesweit ungefähr 150.000 Einheiten produzierten, im Vergleich zu anderen Programmen wie Housing Choice Vouchers , die ungefähr zwei Millionen Haushalten helfen , und dem LIHTC- Programm, das über zwei Millionen erschwingliche Häuser produziert hat
  • Instabile Produktion von erschwinglichem Wohnraum, der stark von den Bedingungen auf dem lokalen Wohnungsmarkt beeinflusst wird

Unterschiede in den Verordnungen

Inklusionszonenverordnungen variieren erheblich zwischen den Gemeinden. Diese Variablen können Folgendes umfassen:

  • Obligatorische oder freiwillige Verordnung. Während viele Städte Inklusivwohnungen benötigen, bieten viele weitere Zonenprämien, beschleunigte Genehmigungen, reduzierte Gebühren, Geldsubventionen oder andere Anreize für Entwickler, die freiwillig bezahlbaren Wohnraum bauen.
  • Prozentsatz der Einheiten, die als Inklusivwohnungen reserviert werden sollen. Dies ist von Land zu Land sehr unterschiedlich, scheint jedoch zwischen 10 und 30% zu liegen.
  • Mindestgröße der Entwicklung, für die die Verordnung gilt. Die meisten Gerichtsbarkeiten befreien kleinere Entwicklungen, aber einige verlangen, dass selbst Entwicklungen, bei denen nur ein Bruchteil einer inklusiven Wohneinheit anfällt, eine Gebühr zahlen (siehe unten).
  • Ob Inklusivwohnungen vor Ort gebaut werden müssen. Einige Programme ermöglichen den Bau von Wohnungen in der Nähe, wenn es schwierig ist.
  • Ob Gebühren anstelle des Baus von Inklusivwohnungen gezahlt werden können. Ersatzgebühren ermöglichen es einem Bauträger, eine inklusive Wohnverpflichtung "aufzukaufen". Dies scheint den Zweck der Inklusionszonierung zu vereiteln, aber in einigen Fällen könnten die Kosten für den Bau einer erschwinglichen Einheit vor Ort mehrere erschwingliche Einheiten außerhalb des Standorts erwerben.
  • Einkommensniveau oder Preis definiert als "erschwinglich" und Käuferqualifizierungsmethoden. Die meisten Verordnungen scheinen Inklusionseinheiten auf Haushalte mit niedrigem oder mittlerem Einkommen auszurichten, die ungefähr das regionale Durchschnittseinkommen oder etwas darunter verdienen. Inklusivwohnungen schaffen in der Regel keine Wohnungen für Personen mit sehr geringem Einkommen.
  • Ob inklusive Wohneinheiten durch Preis oder Größe begrenzt sind (die Stadt Johanneburg bietet zum Beispiel beide Möglichkeiten an)
  • Aussehen und Integration von Inklusivwohneinheiten. Viele Gerichtsbarkeiten verlangen, dass inklusive Wohneinheiten nicht von marktüblichen Wohneinheiten zu unterscheiden sind, dies kann jedoch die Kosten erhöhen.
  • Langlebigkeit der Preisbeschränkungen für inklusive Wohneinheiten und zulässige Aufwertung. Verordnungen, die das Auslaufen des "Rabatts" ermöglichen, gewähren dem inklusiven Wohnungskäufer im Wesentlichen einen Zufallsgewinn, wodurch verhindert wird, dass diese Subvention an andere bedürftige Haushalte weitergegeben wird. Auf der anderen Seite beseitigt die Verhinderung einer Preissteigerung einen wichtigen Anreiz für Wohneigentum. Viele Programme beschränken die jährliche Preissteigerung (z. B. durch die Aufnahme von Inklusivwohnungen in kommunale Land Trusts ) und binden diese häufig an die Inflation plus den Marktwert von Wohnungsverbesserungen, um das Interesse der Gemeinde an langfristiger Erschwinglichkeit mit dem Interesse des Hausbesitzers an der Entstehung in Einklang zu bringen Eigenkapital im Laufe der Zeit.
  • Ob Wohnungssanierung als "Bau" gilt, entweder für marktübliche oder für erschwingliche Einheiten. In einigen Städten, wie beispielsweise in New York City, können Entwickler die Sanierung von Wohnungen außerhalb des Standorts als integrativen Beitrag betrachten.
  • Für welche Arten des Wohnungsbaus gilt die Verordnung. Zum Beispiel kostet der Bau von Hochhäusern mehr pro Quadratfuß (wodurch die Kosten für die Einhaltung der Vorschriften möglicherweise unerschwinglich werden), sodass einige Verordnungen sie von der Einhaltung der Vorschriften ausnehmen.

Alternativlösungen

Während viele vorstädtischen Gemeinden verfügen Abschnitt 8 für Haushalte mit niedrigem Einkommen, werden sie in konzentrierten Abschnitte im Allgemeinen beschränkt. In einigen Fällen geben die Bezirke kleine Bezirke an, in denen Immobilien gemäß Abschnitt 8 vermietet werden sollen. In anderen Fällen tendiert der Markt dazu, Immobilien nach Einkommen zu trennen. Zum Beispiel in Montgomery County, Pennsylvania , ein wohlhabenden Vorort-Kreis grenzt Philadelphia , nur 5% der Bevölkerung der Grafschaft lebt in der Gemeinde von Norris , noch 50% des Abschnitt 8 Eigenschaften des Kreises ist dort angesiedelt. Die große Bevölkerung mit niedrigem Einkommen belastet die lokale Regierung und den Schulbezirk von Norristown , während ein Großteil des Landkreises unbelastet bleibt.

Inclusionary Zoning zielt darauf ab, die wirtschaftliche Segregation in Wohngebieten zu verringern, indem vorgeschrieben wird, dass eine Mischung von Einkommen in einer einzigen Entwicklung vertreten sein muss.

Kontroverse

Inclusionary Zoning bleibt ein kontroverses Thema. Einige Befürworter von erschwinglichem Wohnraum versuchen, die Politik zu fördern, um sicherzustellen, dass Wohnraum für eine Vielzahl von Einkommensniveaus an mehr Orten verfügbar ist. Diese Befürworter sind der Ansicht, dass Inklusionszonen den benötigten bezahlbaren Wohnraum schaffen und einkommensintegrierte Gemeinschaften schaffen .

Wieder andere Befürworter von erschwinglichem Wohnraum behaupten, das Gegenteil sei der Fall, dass Inclusionary Zoning den gegenteiligen Effekt haben und bezahlbaren Wohnraum in einer Gemeinde tatsächlich reduzieren kann. In Los Angeles, Kalifornien, beispielsweise beschleunigte die Inklusionszone offenbar die Gentrifizierung, da ältere, unrentable Gebäude zerstört und durch überwiegend hochmietbare Wohnungen und einen kleinen Prozentsatz erschwinglichen Wohnraums ersetzt wurden. Das Nettoergebnis war weniger bezahlbarer Wohnraum. In New York, NY, ermöglicht die Inklusionszone eine Steigerung des Luxuswohnungswerts um bis zu 400% für jede bezahlbare Wohneinheit und einen zusätzlichen Luxuswohnungsanteil von 400% in Kombination mit der liberalen Nutzung von Entwicklungsrechten. Kritiker haben erklärt, dass bezahlbarer Wohnraum durch die missbräuchliche Verwendung eines Gebietsmedianeinkommens an diejenigen gerichtet werden kann, die bis zu 200.000 US-Dollar verdienen, und von Organisationen, die mit verschiedenen Politikern verbunden sind, als politisches Instrument verwendet werden kann. New Yorker Gemeinden wie Harlem, die Lower East Side, Williamsburg, Chelsea und Hell's Kitchen haben durch die Verwendung von Inclusionary Zoning erhebliche sekundäre Verschiebungen erfahren.

Kritiker der Immobilienbranche stellen fest, dass Inklusionszonen eine indirekte Steuer auf Entwickler erheben , um sie davon abzuhalten, in Gebieten zu bauen, in denen Versorgungsengpässe bestehen. Darüber hinaus , um sicherzustellen , dass die erschwinglichen Einheiten nicht für Gewinn weiterverkauft werden, Tat Einschränkungen beheben Regel eine langfristige Weiterverkauf Preisobergrenze , einen potenziellen Nutzen von Wohneigentum zu beseitigen.

Befürworter des freien Marktes lehnen Versuche ab, bestimmte soziale Ergebnisse durch staatliche Eingriffe in die Märkte zu korrigieren . Sie argumentieren, dass Inklusionszonen eine belastende Landnutzungsverordnung darstellen , die die Wohnungsnot verschärft.

Hausbesitzer stellen manchmal fest, dass ihre Immobilienwerte sinken, wenn Familien mit niedrigem Einkommen in ihre Gemeinde ziehen. Andere kontern ihre Bedenken als dünn verborgenen Klassismus und Rassismus.

Einige der am weitesten verbreiteten Inklusionszonenschlachten betrafen die REIT AvalonBay Communities. Laut der Website des Unternehmens versucht AvalonBay, Immobilien in "Märkten mit hoher Eintrittsbarriere" in den USA zu entwickeln. In der Praxis verwendet AvalonBay inklusive Zonierungsgesetze wie das Massachusetts Comprehensive Permit Act: Kapitel 40B , um die lokalen Zonierungsgesetze zu umgehen und große Apartmentkomplexe zu bauen. In einigen Fällen wehren sich die Anwohner mit einer Klage. [1] In Connecticut haben ähnliche Entwicklungen von AvalonBay zu Versuchen geführt, das Land zu verurteilen oder es durch eine bedeutende Domäne zurückzugewinnen . In den meisten Fällen hat AvalonBay diese Streitigkeiten gewonnen und äußerst profitable Wohnungen oder Eigentumswohnungen gebaut.

Andere Rechtsstreitigkeiten haben in Kalifornien stattgefunden, wo viele Städte Richtlinien für die Einbeziehung von Zonen eingeführt haben, nach denen in der Regel 10 bis 15 Prozent der Einheiten bezahlbaren Wohnraum benötigen. Die Definition von bezahlbarem Wohnraum umfasst sowohl einkommensschwache als auch einkommensschwache Wohnungen. In Kalifornien sind Wohnungen mit niedrigem Einkommen in der Regel für Haushalte konzipiert, die 51 bis 80 Prozent des Durchschnittseinkommens verdienen, und Wohnungen mit mittlerem Einkommen sind in der Regel für Haushalte gedacht, die 81 bis 120 Prozent des Durchschnittseinkommens verdienen. Entwickler haben versucht, diese Anforderungen zu bekämpfen, indem sie lokale Inklusionszonenverordnungen durch das Gerichtsrechtssystem angefochten haben. In dem Fall Home Builders Association von Nordkalifornien gegen City of Napa bestätigte das Berufungsgericht des ersten Bezirks von Kalifornien die inklusiven Zonierungsverordnungen von City of Napa, wonach 10 Prozent der Einheiten des neuen Entwicklungsprojekts Wohnraum mit moderatem Einkommen gegenüber dem Home sein müssen Builders Association, die die Stadt Napa herausforderte. Die Städte haben auch versucht, Mieteinheiten Inklusionsanforderungen aufzuerlegen. Das Costa-Hawkins Rental Housing Act verbietet es Städten in Kalifornien jedoch, die Mietpreise für leer stehende Einheiten zu begrenzen. In der Folge haben Entwickler Fälle wie Palmer / Sixth Street Properties, LP gegen City of Los Angeles (2009) gegen Städte gewonnen, die Mieteinheiten Inklusionsanforderungen auferlegten, da das Landesgesetz die örtlichen Verordnungen ersetzt.

Bürgergruppen und Entwickler haben auch nach anderen Wegen gesucht, um die Gesetze zur Einbeziehung von Zonen zu stärken oder zu besiegen. Zum Beispiel ermöglicht der Initiativ- und Referendumsprozess in Kalifornien Bürgergruppen oder Entwicklern, lokale Verordnungen über bezahlbaren Wohnraum durch Volksabstimmung zu ändern. Bürger oder Interessengruppen können an diesem Prozess teilnehmen, indem sie mindestens die erforderliche Anzahl von Unterschriften sammeln, damit die vorgeschlagene Maßnahme qualitativ hochwertig ist, um auf dem Stimmzettel zu stehen. Sobald genügend Unterschriften eingereicht wurden und die Wahlmaßnahme von den Wahlbeamten genehmigt wurde, wird die Wahlmaßnahme in der Regel für die bevorstehende Wahl auf den Stimmzettel gesetzt. Ein aktueller Fall ist Proposition C in San Francisco . Diese Wahlmaßnahme wurde für die Vorwahlen in Kalifornien im Juni 2016 auf den Stimmzettel gesetzt. Mit diesem Vorschlag, der im Juni 2016 verabschiedet wurde, wird die Charta der Stadt geändert, um den Bedarf an bezahlbarem Wohnraum für Entwicklungsprojekte mit 25 oder mehr Einheiten zu erhöhen.

Der Konflikt zwischen diesen verschiedenen Interessen spiegelt sich in dieser Studie wider, die vom Think Tank der Libertarian- Leaning Reason Foundation für öffentliche Politik veröffentlicht wurde, und in der Antwort eines Peer-Reviews dieser Forschung. Die lokalen Regierungen reflektieren diese konkurrierenden Interessen und gleichen sie in einigen Fällen aus. In Kalifornien hat die Liga der Städte einen Leitfaden zur Inklusionszone erstellt, der einen Abschnitt über die Vor- und Nachteile der Richtlinien enthält.

Fehler bei der Verbesserung der sozialen Integration bei gleichzeitig steigenden sozialen Kosten

Es wird vorgeschlagen, dass die IZ-Politik Einheiten mit niedrigem Einkommen möglicherweise nicht effektiv in der gesamten Region verteilt, was dem Ziel der Politik selbst tatsächlich widerspricht. Zum Beispiel in Suffolk County wird festgestellt, dass es eine räumliche Konzentration von IZ-Einheiten in armen Gegenden gibt, verbunden mit höheren Anteilen von Schwarzen und Hispanoamerikanern, die als Minderheiten gelten. Darüber hinaus wurden von 1980 bis 2000 97,7% der IZ-Einheiten in nur 10% des Zensusgebiets gebaut. Dies ist das Gebiet mit der Nachbarschaft mit dem niedrigsten Einkommen in Verbindung mit der Ansammlung von Minderheiten. Es ist unabdingbar zu bemerken, dass die Wohnungspolitik im Suffolk County eher von der lokalen Regierung als von der regionalen Regierung kontrolliert wird. Ohne regionale Koordinierung der Wohnungspolitik wird daher die Verteilung der Haushalte mit niedrigem Einkommen innerhalb des Landkreises zwischen den Gemeinden nicht berücksichtigt. Außerdem haben Dichteprämien, die Immobilienentwicklern für die Bereitstellung von IZ-Einheiten gewährt wurden, die Konzentration erschwinglicher Einheiten in armen Gegenden verstärkt (Ryan & Enderle, zitiert in Mukhija, Das, Regus et al., 2012). Dies zeigt, dass die IZ-Politik die einkommensschwachen Verteilungen möglicherweise nicht auflöst, wenn sie ohne Berücksichtigung der regionalen Koordinierung durchgeführt wird.

Mit Dichteprämien, die Bauträgern für die Bereitstellung von IZ-Einheiten gewährt werden, bedeutet dies außerdem, dass die Gemeinde die Kosten für die Erhöhung der Bevölkerungsdichte und die gemeinsame Nutzung der vorhandenen Infrastruktur tragen würde.

In der Praxis

Beispiele aus den USA

Mehr als 200 Gemeinden in den Vereinigten Staaten verfügen über eine Art Inklusionszonenregelung.

Montgomery County, Maryland , wird oft als Vorreiter bei der Festlegung von Richtlinien für die Einbeziehung von Zonen angesehen. Es ist die sechstreichste Grafschaft in den Vereinigten Staaten, hat jedoch seit 1974 mehr als 10.000 bezahlbare Wohneinheiten gebaut, viele von Tür zu Tür mit marktüblichem Wohnraum.

Alle Gemeinden im Bundesstaat Massachusetts unterliegen dem General Laws Chapter 40B dieses Bundesstaates, das es Entwicklern ermöglicht, bestimmte Einschränkungen der kommunalen Zoneneinteilung in Gemeinden zu umgehen, in denen weniger als die gesetzlich festgelegten 10% bezahlbaren Wohneinheiten vorhanden sind. Entwickler, die Kapitel 40B nutzen, müssen 20% erschwingliche Einheiten im Sinne des Gesetzes bauen.

Alle Gemeinden im Bundesstaat New Jersey unterliegen gerichtlich verhängten einschließende Zoning als Ergebnis der New Jersey Supreme Court ‚s Mount Laurel Entscheidung und späteren Handlungen des Staates Gesetzgeber New Jersey.

Eine Studie aus dem Jahr 2006 ergab, dass 170 Gerichtsbarkeiten in Kalifornien irgendeine Form von Inklusivwohnungen hatten. Dies war eine Steigerung von 59% gegenüber 2003, als nur 107 Gerichtsbarkeiten über Inklusivwohnungen verfügten. Darüber hinaus schreibt das Landesgesetz vor, dass 15% der in Sanierungsprojektgebieten produzierten Wohneinheiten erschwinglich sein müssen. Mindestens 20% der Einnahmen aus einem Sanierungsprojekt müssen für einkommensschwache und einkommensschwache Wohnungen verwendet werden. Allerdings Gouverneur Jerry Brown übergeben 26 AB 1X , die alle Sanierungsträger am 1. Februar aufgelöst 2012.

Die kalifornische Inklusionszonenverordnung für Mietwohnungen in Los Angeles , Kalifornien, wurde 2009 vom kalifornischen Berufungsgericht für den zweiten Berufungsbezirk für ungültig erklärt, da sie in direktem Widerspruch zu einer Bestimmung des Costa-Hawkins-Mietwohnungsgesetzes von 1996 stand, die speziell alle Vermieter vorsah das Recht, den "anfänglichen Mietpreis" für neue Wohneinheiten festzulegen.

Madison, Wisconsins Inklusionszonenverordnung in Bezug auf Mietwohnungen, wurde 2006 vom Berufungsgericht des 4. Bezirks von Wisconsin niedergeschlagen, weil dieses Berufungsgericht Inklusionszonen als Mietkontrolle auslegte, was gesetzlich verboten ist. Der Oberste Gerichtshof von Wisconsin lehnte den Antrag der Stadt auf Überprüfung des Falls ab. Die Verordnung wurde mit einem Sonnenuntergang im Februar 2009 strukturiert, sofern sie nicht vom Gemeinsamen Rat verlängert wurde. Der Gemeinsame Rat hat die Inklusionszonenverordnung nicht verlängert und ist daher abgelaufen und nicht mehr in Kraft.

Internationale Beispiele

Johannesburg, Südafrika

Am 21. Februar 2019 genehmigte der Rat der Stadt Johannesburg seine "Anreize, Vorschriften und Mechanismen für inklusives Wohnen 2019". Die Richtlinie ist die erste ihrer Art in Südafrika und bietet vier Optionen für Inklusivwohnungen (einschließlich preisbeschränkter, größenbeschränkter oder ausgehandelter Optionen), bei denen mindestens 30% der Wohneinheiten in Neuentwicklungen von 20 oder mehr Einheiten Inklusivwohnungen sein müssen .

Der Trend, obligatorisch über freiwillig zu gehen

Während Inklusionszonen entweder obligatorisch oder freiwillig sein können, haben einige Studien gezeigt, dass obligatorische Ansätze für den Erfolg von Inklusionszonenprogrammen im Hinblick auf die Bereitstellung einer größeren Anzahl von erschwinglichem Wohnraum von entscheidender Bedeutung sind. Nachfolgend einige Beispiele, die die größere Wirkung der obligatorischen Praxis gegenüber der freiwilligen Praxis zeigen:

Gemeinde oder Landkreis Auf freiwilliger Basis Unter obligatorischer Praxis
Cambridge, MA Kann innerhalb von 10 Jahren keinen bezahlbaren Wohnraum schaffen Bei der Umstellung auf ein Pflichtprogramm im Jahr 1999 wurden 135 Wohneinheiten produziert und 58 weitere waren im Juni 2004 in Produktion.
Irvine, CA. Verwirrung und Unsicherheit wurden im Rahmen eines freiwilligen Programms festgestellt, das Entwickler dazu motivierte, eine Umstellung auf eine verbindliche Verordnung einzuleiten. Eine neue verbindliche Verordnung, die 2003 mit einheitlichen Erwartungen und Belohnungen für Entwickler durchgesetzt wurde, führte zur Schaffung von 3.400 erschwinglichen Wohneinheiten, von denen 750 im Juni 2004 geplant sind.
Orange County, CA. In elf Jahren (1983–1994) wurden 952 Einheiten gebaut. Innerhalb von vier Jahren (1979–1983) wurden 6.389 bezahlbare Wohneinheiten gebaut.

Siehe auch

Anmerkungen

Verweise

Externe Links