Austausch ähnlicher Art - Like-kind exchange

Ein gleichartiger Tausch nach dem US-Steuerrecht , auch bekannt als 1031-Börse , ist eine Transaktion oder eine Reihe von Transaktionen, die die Veräußerung eines Vermögenswerts und den Erwerb eines anderen Ersatzvermögens ermöglichen, ohne dass aus dem Verkauf von . eine laufende Steuerschuld entsteht der erste Vermögenswert. Ein gleichartiger Austausch kann den Austausch eines Unternehmens gegen ein anderes Unternehmen, einer Immobilieninvestitionsimmobilie gegen eine andere Immobilieninvestitionsimmobilie, Vieh gegen qualifiziertes Vieh und den Austausch anderer qualifizierter Vermögenswerte umfassen. Der Austausch ähnlicher Art wurde als Steuererleichterungen oder "Steuerschlupflöcher" bezeichnet.

US-Steuergesetz, Abschnitt 1031

Diese Art von Transaktion wird auch als „ 1031-Austausch “ bezeichnet, da der Internal Revenue Code Abschnitt 1031 des US Internal Revenue Code es Eigentümern bestimmter Arten von Vermögenswerten erlaubt, die Kapitalertragsteuer auf den Austausch von gleichartigen Immobilien zu verschieben. Sowohl die aufgegebene als auch die erworbene Immobilie müssen gleichartig sein und zu Geschäfts- oder Anlagezwecken gehalten werden. Die Summe der Vermögenswerte jeder Seite der Börse muss dem Wert gleich sein. Beim Verkauf einer Immobilie werden keine Steuern auf Kapitalgewinne erhoben, wenn eine qualifizierte Ersatzimmobilie erworben wird. Die Transaktion muss ordnungsgemäß strukturiert sein, einschließlich der Tatsache, dass nicht davon ausgegangen werden kann, dass der Steuerpflichtige den Verkaufspreis der aufgegebenen Immobilie tatsächlich oder konstruktiv erhalten hat. Um einen „konstruktiven Erhalt“ des Verkaufserlöses zu vermeiden, wird häufig eine neutrale Partei eingesetzt, um den Verkaufserlös außerhalb der Reichweite des Steuerpflichtigen zu halten. Die Ersatzimmobilie muss im Allgemeinen innerhalb von 45 Tagen nach der Übertragung der ursprünglichen Immobilie "identifiziert" und innerhalb von 180 Tagen nach der Übertragung der ursprünglichen Immobilie "erworben" werden. Bei ordnungsgemäßer Abwicklung der Transaktion wird die Steuerzahlung aufgeschoben, bis die Ersatzimmobilie später ohne Reinvestition in eine qualifizierte Immobilie verkauft wird.

Die Idee hinter diesem Abschnitt der Abgabenordnung ist, dass beim Verkauf einer Immobilie durch eine natürliche Person oder ein Unternehmen zum Kauf einer anderen kein wirtschaftlicher Gewinn erzielt wurde. Es hat lediglich eine Übertragung von einer Immobilie auf eine andere stattgefunden. Wenn ein Immobilieninvestor beispielsweise ein Mehrfamilienhaus verkauft, um ein anderes zu kaufen, wird er oder sie keine Steuern auf die Gewinne erhoben, die er mit dem ursprünglichen Mehrfamilienhaus erzielt hat. Wenn der Investor das ursprüngliche Mehrfamilienhaus verkauft und ein neues kauft, hat sich der Wert, der vom ursprünglichen zum Kauf des neuen Gebäudes verwendet wurde, nicht geändert – es hat sich nur geändert, wo der Wert liegt.

Nichtanerkennungsbestimmung

Ein gleichartiger Austausch ist eine Art "Nichtanerkennungsbestimmung". Gemäß Abschnitt 1001(c) des Internal Revenue Code müssen alle realisierten Gewinne und Verluste erfasst werden, „sofern in diesem Untertitel nichts anderes bestimmt ist“. Ein gleichartiger Austausch ist eine der qualifizierten Ausnahmen, die als prototypische "Nichtanerkennungsbestimmung" dient.

Die Nichtanerkennung erfolgt bei einem gleichartigen Tausch auf der Grundlage, dass sich die Form der Investition des Steuerpflichtigen ändert, während sich die Substanz der Investition nicht ändert. Bei einem gleichartigen Tausch verschwindet der realisierte Gewinn oder Verlust normalerweise nie; vielmehr wird der nicht erfasste Gewinn oder Verlust in der Regel auf den neuen Vermögenswert übertragen. Wenn der neue Vermögenswert im Rahmen einer steuerpflichtigen Transaktion verkauft oder getauscht wird, wird der realisierte Gewinn oder Verlust aus der ersten Transaktion erfasst.

Wichtige Überlegungen

Bei einem gleichartigen Tausch müssen mehrere Voraussetzungen erfüllt sein, damit beim Verkauf des ersten Vermögenswerts keine Steuerschuld entsteht:

  1. Die zu verkaufende Immobilie oder der zu verkaufende Vermögenswert ("alte Immobilie") muss zur Investition oder Verwendung in einem Gewerbe oder Geschäft gehalten werden und darf kein persönlicher Wohnsitz sein.
  2. Die mit dem Erlös erworbene Immobilie oder Vermögenswert ("neue Immobilie") muss der alten Immobilie "gleichartig" sein.
  3. Der Erlös aus dem Verkauf muss innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf der alten Immobilie für den Kauf der neuen Immobilie verwendet werden, wobei die neue Immobilie innerhalb von 45 Tagen nach dem Verkauf identifiziert werden muss.
  4. Der Investor kann nicht in "konstruktivem Erhalt" des Geldes aus dem Verkauf der alten Immobilie stehen.

Was ist eine Eigenschaft von "gleicher Art"?

Ein kritisches Thema bei einem gleichartigen Austausch ist die Definition von "gleichartigem Eigentum". Die Abgabenordnung enthält keine solche Definition. Treasury Regulation § 1.1031(a)-1(b) bietet eine kleine Anleitung, die darauf hindeutet, dass sich der Begriff „gleiche Art“ auf „die Art des Charakters der Immobilie und nicht auf ihren Grad oder ihre Qualität“ bezieht. Die Verordnung definiert jedoch nicht näher die Art, den Charakter, die Klasse oder die Qualität einer Immobilie. Vielmehr heißt es, dass „[eine] Art oder Klasse von Eigentum nicht gegen Eigentum einer anderen Art oder Klasse ausgetauscht werden darf“.

Der Austausch von persönlichem Eigentum (Fahrzeuge, Ausrüstung, Rechte an geistigem Eigentum ) unterliegt restriktiveren Regeln als der Austausch von Immobilien, wie in der Treasury Regulation § 1.1031(a)-2 festgelegt . Abschreibungsfähiges persönliches Eigentum wird im Allgemeinen als gleichartiges anderes abschreibbares persönliches Eigentum angesehen, das die gleiche "allgemeine Anlageklasse" hat, wenn es der Klassenlebensdauer für Abschreibungszwecke zuordnet. Für immaterielles Eigentum (und persönliches Eigentum, das keiner Abschreibung unterliegt) gilt der allgemeinere Test von "Natur oder Charakter". Während Nutztiere für den Austausch gleichartiger Tiere in Frage kommen können, gelten Nutztiere unterschiedlichen Geschlechts nicht als gleichartige Tiere.

Sieben Arten von Immobilien kommen nicht für einen gleichartigen Tausch in Frage: (1) Handelsbestände oder andere Immobilien, die hauptsächlich zum Verkauf gehalten werden; (2) Aktien , Anleihen oder Notizen; (3) andere Wertpapiere oder Schuld- oder Zinsnachweise ; (4) Beteiligungen an einer Partnerschaft ; (5) Vertrauenszertifikate oder wirtschaftliche Interessen; (6) wählt in Aktion; und (7) ausländisches Immobilienvermögen für US-Immobilien.

Grundlage des erworbenen Eigentums

Der nicht erfasste Gewinn oder nicht erfasste Verlust aus einem gleichartigen Tausch wird in der neuen Immobilie erhalten, die beim Tausch erhalten wird. Neues Eigentum erhält die Grundlage des alten Eigentums, das im Wert für jedes andere Eigentum, das im Austausch gegeben oder erhalten wird, angepasst wird (siehe unten für weitere Erläuterungen zu "Boot").

Die Bemessungsgrundlage des Steuerpflichtigen in der neuen Immobilie wird bestimmt, indem mit der Bemessungsgrundlage des Steuerpflichtigen in der ausgetauschten alten Immobilie begonnen wird. Anpassungen werden dann nach Bedarf vorgenommen, um andere Vermögenswerte zu berücksichtigen, die im Austausch erhalten werden können. Durch die Verwendung der Basis des Steuerpflichtigen in der alten Immobilie als Bezugspunkt für die Basis der neuen Immobilie bleiben nicht erfasste Gewinne oder Verluste erhalten.

Nehmen wir als Beispiel an, ein Steuerzahler tauscht einen alten Vermögenswert im Wert von 20.000 US-Dollar, bei dem der Steuerzahler eine Basis von 14.000 US-Dollar hatte, gegen einen gleichartigen Vermögenswert ein. Unter der Annahme, dass der Tausch nicht anerkannt werden kann (basierend darauf, wie der Steuerzahler das alte Eigentum gehalten hat und wie der Steuerzahler beabsichtigt, das neue Eigentum zu halten), wird der realisierte Gewinn von 6.000 USD nicht anerkannt und die Grundlage des Steuerzahlers für den neuen Vermögenswert beträgt 14.000 USD . Da der neue Vermögenswert wahrscheinlich einen Wert von 20.000 US-Dollar hat (bei einer Transaktion zu marktüblichen Bedingungen würden die beiden Vermögenswerte als gleichwertig angesehen), bleibt der nicht erfasste Gewinn von 6.000 US-Dollar im neuen Vermögenswert erhalten. Daher wird bei jedem Tausch gleichartiger Art der genaue Betrag jedes nicht erfassten Gewinns oder Verlusts auf der Grundlage des beim Tausch erworbenen Vermögenswerts beibehalten .

Andere im Austausch gegebene oder erhaltene Eigenschaft: "boot"

Manchmal erhalten Steuerzahler, die an einem Tausch gegen gleichartige Güter teilnehmen, zusätzlich zum gleichartigen Eigentum Bargeld oder andere Vermögenswerte. Diese nicht-ähnliche Eigenschaft wird als "Boot" bezeichnet (aus dem Ausdruck "to boot", wie in "Ich habe eine ähnliche Eigenschaft und eine andere Eigenschaft zum Booten erhalten"). In diesem Fall hat der Steuerzahler jedoch nicht ausschließlich gleichartiges Eigentum erhalten. Glücklicherweise kümmert sich eine "Deckenregel" in Abschnitt 1031 um dieses Problem, indem sie vorsieht, dass Gewinne oder Verluste anerkannt werden, jedoch nur in der Höhe des erhaltenen Stiefels.

Nehmen wir zum Beispiel an, ein Steuerzahler erhält gleichartiges Eigentum im Wert von 12.000 US-Dollar und 8.000 US-Dollar in bar im Austausch für altes Eigentum mit einer Basis von 14.000 US-Dollar. Die Basis in der neuen Immobilie wird bestimmt, indem die erhaltenen Barmittel (8.000 USD) von der Basis in der alten Immobilie (14.000 USD) abgezogen und dann der erfasste Gewinn (6.000 USD) addiert wird. Somit würde sich bei einem Barverkauf des neuen Grundstücks zu seinem fairen Marktwert von 12.000 USD kein Gewinn oder Verlust ergeben.

Übernahme der Steuerpflicht

Eigentum, das in einem gleichartigen Tausch übertragen wird, ist oft mit Verbindlichkeiten und Schulden belastet, insbesondere wenn es sich bei dem Vermögenswert um Immobilien handelt. Insofern behandelt die Abgabenordnung die Entschuldung als zusätzliche Barreserve in einem gleichartigen Tausch. Mit anderen Worten, die Übernahme der Schulden eines Steuerzahlers wird wie der Erhalt von Bargeld durch den Steuerzahler behandelt.

Nehmen wir zum Beispiel an, ein Steuerzahler hat ein Vermögen im Wert von 20.000 US-Dollar und eine Basis von 8.000 US-Dollar mit einer Schuld in Höhe von 4.000 US-Dollar. Der Steuerzahler tauscht den Vermögenswert gegen gleichartiges Eigentum im Wert von 16.000 US-Dollar ein, und die andere Partei der Börse übernimmt ausdrücklich die Verbindlichkeit von 4.000 US-Dollar. Die andere Partei ist nicht bereit, bei dieser Transaktion eine zusätzliche Gegenleistung zu zahlen, da der Steuerzahler 16.000 US-Dollar Eigenkapital (Eigentum im Wert von 20.000 US-Dollar, aber mit einer Schuld von 4.000 US-Dollar) im Austausch für Eigentum im Wert von 16.000 US-Dollar erhält. Es sollte keine zusätzliche Gegenleistung gezahlt werden.

Der Erhalt eines Bootes löst die Anerkennung des Gewinns aus, wenn der Gewinn beim Tausch des ursprünglichen Vermögenswerts realisiert wird, wie oben gezeigt. Ein Boot löst keine Erkennung aus, wenn ein Verlust realisiert wird.

Beispiel: Ashley tauscht einen Business-Truck mit einer bereinigten Basis von 27.000 US-Dollar gegen einen anderen Business-Truck im Wert von 18.000 US-Dollar plus 2.000 US-Dollar in bar. Ashley realisiert einen Verlust von 7.000 USD, der vollständig aufgeschoben wird und kein Gewinn oder Verlust erfasst wird. Die 2.000 USD in bar machen nur einen Unterschied bei der Berechnung des realisierten, nicht des anerkannten Verlustes.

Verlustgut

Während Steuerzahler im Allgemeinen die Nichtanrechnung von realisierten Gewinnen bevorzugen (damit sie den Gewinn derzeit nicht anerkennen und die daraus resultierende Bundeseinkommensteuer zahlen müssen), ziehen sie es normalerweise vor, realisierte Verluste derzeit zu erfassen, um den Steuervorteil des resultierenden Abzugs zu erhalten früher. Das bedeutet, dass ein gleichartiger Austausch im Falle eines realisierten Verlustes eine schlechte Nachricht ist. Keiner der Verluste wird unabhängig vom erhaltenen Stiefel anerkannt.

Verlustgut bei einem Angehörigen

Abschnitt 267(a) der Abgabenordnung verbietet Abzüge für Verluste, die aus Verkäufen an verbundene Personen resultieren. Die Grundlage des Vermögens, das der Steuerpflichtige im Rahmen eines gleichartigen Austauschs mit einem Verwandten erhält, richtet sich jedoch nach § 1031. Mit anderen Worten, der Fehlbetrag nach § 267 überträgt sich nicht auf den neuen Vermögenswert. Der Verlust wird beim Verkauf der neuen Immobilie in der Basis der neuen Immobilie erhalten.

Gleichzeitiger Austausch von drei Parteien gleichartiger Art

In vielen Fällen sind zwei Parteien nicht in der Lage, einen gleichartigen Austausch allein abzuschließen. Beispielsweise möchte eine Partei möglicherweise kein gleichartiges Eigentum erhalten oder möchte einen Verlust aus einem an Wert verlorenen Eigentum erfassen. Die beiden Parteien können einen Dritten einbeziehen, der bereit ist, Bargeld zu zahlen (vielleicht weil der Wert der neuen Immobilie niedriger ist als der Wert der alten Immobilie oder weil der Wunsch des Steuerzahlers nach Bargeld den Wunsch übersteigt, die Haftung für Bundeseinkommensteuern zu minimieren). Handelt es sich jedoch um einen Dritten, der bereit ist, bar zu zahlen, weist das Revenue Ruling 77-297 darauf hin, dass die Nichtanrechnung erfolgt, wenn der Steuerpflichtige die neue Immobilie ausschließlich zum Zwecke des Austauschs gegen eine ähnliche Immobilie erwirbt.

Aufgeschobener gleichartiger Austausch

In der Rechtssache Starker gegen die Vereinigten Staaten (siehe Abschnitt 1031 ) entschied das Gericht, dass ein Steuerpflichtiger beim endgültigen Erhalt von gleichartigem Eigentum Anspruch auf Nichtanerkennung nach Abschnitt 1031 hatte , obwohl der Steuerpflichtige in diesem Fall das Eigentum bereits auf die Käufer und obwohl der Steuerzahler bis zu fünf Jahre Zeit hatte, um die Ersatzimmobilie zu identifizieren. Der Kongress reagierte auf diese Entscheidung, indem er Fristen für die Identifizierung und den Erhalt von Ersatzeigentum auferlegte.

Heutzutage müssen Steuerzahler die Ersatzimmobilie innerhalb von 45 Tagen nach der Übertragung einer gleichartigen Immobilie identifizieren. Der Steuerzahler muss die Ersatzimmobilie auch innerhalb von 180 Tagen nach der Übertragung von gleichartigem Eigentum erhalten.

Berichterstattung

Aufgrund regelmäßiger Änderungen der Abgabenordnung sowie detaillierter Vorschriften, die eine Reihe von technischen Anforderungen enthalten, ist es wichtig, die aktuellsten Vorschriften und Vorschriften zu überprüfen, bevor Sie mit einem gleichartigen Umtausch fortfahren. Die aktuellen Vorschriften verlangen von Steuerzahlern, ein 8824-Formular an den IRS zu senden. Einzelheiten zu den Vertragsbedingungen.

Als "Steuerschlupfloch"

Ab 2013, Erweiterung und Nutzung von großen Unternehmen von Sachleistungen wie Austausch, ursprünglich beabsichtigt zu entlasten Familie Bauern von Kapitalertragsteuer , wenn Land oder Vieh, zu tauschen vermeiden Steuern von zitierte die New York Times als Beispiel für die Notwendigkeit von Steuer reformieren .

Siehe auch

Verweise

Quellen

  • Samuel A. Donaldson, Federal Income Taxation of Individuals: Fälle, Probleme & Materialien. 2. Auflage. American Casebook Series, Thomson West: St. Paul, Minnesota, 2007, 558-571.