Mixed-Use-Entwicklung - Mixed-use development

Apartmentkomplex mit Einzelhandel und Arztpraxen im Erdgeschoss, Kirkland, Washington
Ballston Common in Arlington, Virginia , Teil des Ballungsraums Baltimore-Washington , ist Transit-orientiert, gemischt genutzt und verdichtet und vermittelt ein "Innenstadtgefühl" in einer Randstadt im innerstädtischen Bereich
Traditionelles gemischt genutztes Bebauungsmuster in einem Stadtzentrum: Bitola , Nordmazedonien

Gemischte Nutzung ist ein Stil der Stadtentwicklung , Stadtplanung und/oder ein Zonierungstyp , der Wohn-, Gewerbe-, Kultur-, Institutions- oder Unterhaltungsnutzungen in einem Raum vereint, wobei diese Funktionen zu einem gewissen Grad physisch und funktional integriert sind und die Fußgängerverbindungen. Die Entwicklung mit gemischter Nutzung kann auf ein einzelnes Gebäude, einen Block oder eine Nachbarschaft oder in der Zonenpolitik einer ganzen Stadt oder einer anderen politischen Einheit angewendet werden. Diese Projekte können von einem privaten Bauträger, einer (quasi-) staatlichen Behörde oder einer Kombination daraus durchgeführt werden. Eine gemischt genutzte Bebauung kann ein Neubau, eine Umnutzung eines bestehenden Gebäudes oder einer Brachfläche oder eine Kombination sein.

Verwendung in Nordamerika vs. Europa

Traditionell haben sich menschliche Siedlungen in gemischt genutzten Mustern entwickelt. Mit der Industrialisierung sowie der Erfindung des Wolkenkratzers wurden jedoch staatliche Zonenvorschriften eingeführt, um verschiedene Funktionen wie die Produktion von Wohngebieten zu trennen. Beweggründe für diese Trennung waren Belange der öffentlichen Gesundheit und der Schutz von Eigentumswerten. Die Praxis der Zoneneinteilung für Einfamilienhäuser wurde angezettelt, um die Gemeinden vor negativen externen Auswirkungen zu schützen ; einschließlich Luft-, Lärm- und Lichtverschmutzung; mit schwereren industriellen Praktiken verbunden. Viele waren auch durch das Prinzip der Rassen- und Klassentrennung motiviert. In den Vereinigten Staaten kam die große Zeit der getrennten Nutzungszonen nach dem Zweiten Weltkrieg , als Planer und New York City Parks Kommissar , Robert Moses , verfocht Autobahnen Funktionen und Viertel der Stadt zu brechen. Die Antithese zu diesen Praktiken stammt von der Aktivistin und Autorin Jane Jacobs , die eine wichtige Befürworterin der Zoneneinteilung mit gemischter Nutzung war und glaubte, dass diese eine Schlüsselrolle bei der Schaffung einer organischen, vielfältigen und lebendigen Straßenlandschaft spielte. Diese beiden Figuren standen sich während eines Großteils der 1960er Jahre gegenüber. Seit den 1990er Jahren ist eine Mischnutzung wieder wünschenswert, um der Zersiedelung entgegenzuwirken und die wirtschaftliche Vitalität zu steigern.

In den meisten Teilen Europas hat die Regierungspolitik die Fortsetzung der Rolle des Stadtzentrums als Hauptstandort für Geschäfts-, Einzelhandels-, Restaurant- und Unterhaltungsaktivitäten gefördert, anders als in den Vereinigten Staaten, wo die Zoneneinteilung über viele Jahrzehnte hinweg eine solche gemischte Nutzung aktiv verhindert hat. Dies hat zur Folge, dass viele der zentralen Städte Europas "standardmäßig" gemischt genutzt werden und der Begriff "Mischnutzung" für neue Stadtteile viel relevanter ist, wenn versucht wird, Wohn- und Gewerbeaktivitäten zu vermischen – wie z Amsterdams Eastern Docklands – anstatt sie zu trennen.

Kontexte

Eine erweiterte Nutzung von Zonen mit gemischter Nutzung und Entwicklungen mit gemischter Nutzung kann in einer Vielzahl von Kontexten gefunden werden, wie z.

  • im Rahmen der intelligenten Wachstum Planungsstrategien
  • in traditionellen Stadtquartieren , als Teil der Stadterneuerung und/oder Auffüllung, dh Aufwertung der Gebäude und öffentlichen Räume und Einrichtungen des Viertels, um mehr und/oder besseren Wohnraum und eine bessere Lebensqualität zu bieten – Beispiele sind Barracks Row in Washington, DC und East Liberty, Pittsburgh
  • in traditionellen Vororten , das Hinzufügen einer oder mehrerer gemischt genutzter Siedlungen, um eine neue oder prominentere "Innenstadt" für die Gemeinde zu schaffen - Beispiele sind neue Projekte in der Innenstadt von Bethesda, Maryland , einem inneren Vorort von Washington, DC, und der Excelsior & Grand-Komplex in St. Louis Park, Minnesota , einem inneren Vorort von Minneapolis
  • Greenfield Entwicklungen , dh Neubau auf zuvor unbebautes Land, insbesondere am Rande von Ballungsräumen und in ihrer exurbs , oft als Teil ein relativ dichtes Zentrum für die Gemeinschaft des schafft - eine Kante Stadt oder einen Teil von einem, für die gemischten Einsatz in Zonen aufgeteilt, in den 2010er Jahren oft als "urbane Dörfer" bezeichnet. Beispiele sind Avalon in Alpharetta, Georgia und Halcyon in Forsyth County, Georgia , am Rande des Großraums Atlanta
  • die Umnutzung von Einkaufszentren und die Intensivierung der Entwicklung um sie herum, insbesondere da der Einzelhandelsumsatz vieler Einkaufszentren und die Möglichkeit, Flächen an Einzelhändler zu vermieten, im Zuge der Einzelhandelsapokalypse der 2010er Jahre abnehmen

Jeder der oben genannten Kontexte kann auch parallele Kontexte beinhalten, wie zum Beispiel:

  • Verkehrsorientierte Entwicklung - zum Beispiel in Los Angeles und San Diego, wo die Städte flächendeckende Zonengesetzänderungen vorgenommen haben, die eine dichtere Bebauung innerhalb einer bestimmten Entfernung von bestimmten Arten von Verkehrsstationen ermöglichten, mit dem primären Ziel, die Menge und Erschwinglichkeit von Gehäuse
  • Ältere Städte wie Chicago und San Francisco haben Denkmalschutzrichtlinien , die manchmal mehr Flexibilität bieten, damit ältere Gebäude für andere Zwecke als die ursprünglich vorgesehenen Zwecke genutzt werden können, um die historische Architektur zu erhalten

Leistungen

Wirtschaftlich

Siedlungen mit gemischter Nutzung beherbergen bedeutende Beschäftigungs- und Wohnmöglichkeiten. Viele dieser Projekte befinden sich bereits in etablierten Innenstädten, sodass der Ausbau des öffentlichen Personennahverkehrs in diesen Regionen gefördert wird. Durch die Übernahme von unterbewertetem und ungenutztem Land, oft ehemaliger Schwerindustrie, können Entwickler es wiederverwenden, um den Wert von Grundstücken und Immobilien zu steigern. Diese Projekte erhöhen auch die Wohnvielfalt, -dichte und oft auch die Erschwinglichkeit, da sie sich auf Mehrfamilien- und nicht auf Einfamilienhäuser konzentrieren . Auch in diesen Bezirken findet sich ein ausgewogeneres Verhältnis zwischen Angebot und Nachfrage nach Arbeitsplätzen und Wohnraum.

Sozial

Im Zentrum dieses Entwicklungsmusters steht die Idee „Leben, Arbeiten, Spielen“, die Gebäude und Quartiere in Mehrzweckeinheiten verwandelt. Effizienz, Produktivität und Lebensqualität werden auch im Hinblick auf Arbeitsplätze mit einer Fülle von Annehmlichkeiten gesteigert. Beispiele sind Fitnessstudios, Restaurants, Bars und Einkaufsmöglichkeiten. Quartiere mit gemischter Nutzung fördern Gemeinschaft und Sozialisation durch das Zusammenbringen von Mitarbeitern, Besuchern und Bewohnern. Ein unverwechselbarer Charakter und ein Gefühl des Ortes werden durch die Umwandlung von Einwegvierteln, die acht Stunden am Tag betrieben werden können (z. Restaurants, Bars und Nachtclubs. Die Sicherheit der Nachbarschaften wird wiederum erhöht, da die Menschen länger auf den Straßen bleiben.

Umwelt

Quartiere und Gebäude mit gemischter Nutzung haben eine starke Anpassungsfähigkeit an sich ändernde soziale und wirtschaftliche Umgebungen. Als die COVID-19-Pandemie ausbrach, litten New Yorker Einzelhandelsunternehmen in langen, kommerziell ausgerichteten Blöcken stark, da sie kein Passantenpublikum mehr anzogen. Durch die Kombination mehrerer Funktionen in einem Gebäude oder einer Entwicklung können Stadtteile mit gemischter Nutzung durch ihre Fähigkeit, Besucher anzuziehen und zu halten, Widerstandsfähigkeit aufbauen. Auch nachhaltigere Transportpraktiken werden gefördert. Eine Studie des Journal of Geographical Information Science in Guangzhou, China , ergab, dass Taxis, die sich in Regionen befinden, in denen Gebäude eine größere Vielfalt an Funktionen beherbergen, die Reisedistanzen stark reduziert haben. Kürzere Reisewege wiederum unterstützen die Nutzung der Mikromobilität . Die fußgänger- und fahrradfreundliche Infrastruktur wird durch die erhöhte Dichte und die geringeren Entfernungen zwischen Wohnungen, Arbeitsplätzen, Einzelhandelsgeschäften und anderen Einrichtungen und Zielen gefördert. Darüber hinaus fördern Projekte mit gemischter Nutzung Gesundheit und Wohlbefinden, da diese Entwicklungen oft einen besseren Zugang (ob zu Fuß, mit dem Fahrrad oder mit öffentlichen Verkehrsmitteln) zu Bauernmärkten und Lebensmittelgeschäften ermöglichen.

Nachteile

Eigenkapital

Aufgrund des neoliberalen Charakters von großflächigen Immobilienentwicklungen erreichen Mega-Mischnutzungsprojekte oft nicht die Ziele von Eigenkapital und Erschwinglichkeit. High-End-Wohnungen, gehobener Einzelhandel und Class-A-Büroflächen, die für hochkarätige Mieter attraktiv sind, werden aufgrund ihres spekulativen Potenzials oft bevorzugt. Zudem gibt es einen Trend, Wohnräume in gemischt genutzten Siedlungen zu Eigentumswohnungen und nicht zu Mietflächen zu machen. Eine Studie des Journal of the American Planning Association ergab, dass ein Fokus auf Wohneigentum überwiegend Personen ausschließt, die im öffentlichen Dienst, im Handel, in der Kultur, im Verkauf und im Dienstleistungssektor sowie in Produktionsberufen tätig sind, in den annehmlichkeitsreichen Innenstädten zu leben. Trotz Anreizen wie Dichteprämien legen Kommunen und Bauträger in ihren Plänen selten einen nennenswerten Schwerpunkt auf die Bereitstellung von bezahlbarem Wohnraum.

Finanzierung

Gebäude mit gemischter Nutzung können riskant sein, da mehrere Mieter in einem Gebäude wohnen. Auch Mega-Mixed-Use-Projekte wie Hudson Yards sind extrem teuer. Diese Entwicklung hat die Stadt New York über 2,2 Milliarden Dollar gekostet. Kritiker argumentieren, dass Steuergelder der Allgemeinheit besser dienen könnten, wenn sie woanders ausgegeben würden. Darüber hinaus erfüllen gemischt genutzte Entwicklungen als Katalysator für Wirtschaftswachstum möglicherweise nicht ihren beabsichtigten Zweck, wenn sie die Wirtschaftstätigkeit lediglich verlagern, anstatt sie zu schaffen. Eine von Jones Lang LaSalle Incorporated (JLL) durchgeführte Studie ergab, dass „90 Prozent der neuen Büromieter von Hudson Yards aus Midtown umgezogen sind“.

Ästhetik

Projekte mit gemischter Nutzung können als von der Umgebung losgelöst betrachtet werden. Designs, die den lokalen Charakter, die Geschichte und den Charme bewahren, stehen im Widerspruch zu denen, die für Wirtschaftswachstum und Moderne stehen. Im Zentrum dieses Konflikts stehen oft gemischt genutzte Projekte.

Arten der zeitgenössischen gemischt genutzten Zoning

Einige der häufigeren Szenarien mit gemischter Nutzung in den Vereinigten Staaten sind:

  • Kommerzielle Zonierung in der Nachbarschaft – Convenience-Güter und -Dienstleistungen wie Convenience-Stores , die in ansonsten reinen Wohngebieten erlaubt sind
  • Hauptstraße Wohnen/Gewerbe – zwei- bis dreigeschossige Gebäude mit darüber liegenden Wohneinheiten und Gewerbeeinheiten im Erdgeschoss zur Straßenseite
  • Urbanes Wohnen/Gewerbe – mehrgeschossige Wohngebäude mit gewerblicher und bürgerlicher Nutzung im Erdgeschoss
  • Bürokomfort – Bürogebäude mit kleinen Einzelhandels- und Dienstleistungsnutzungen, die auf die Büroangestellten ausgerichtet sind
  • Büro/Wohnen – Mehrfamilienwohneinheiten in Bürogebäude(n)
  • Umbau eines Einkaufszentrums – Hinzufügen von Wohn- und/oder Büroeinheiten (angrenzend) zu einem bestehenden eigenständigen Einkaufszentrum
  • Einzelhandelsquartier-Retrofit – Nachrüstung eines stadtnahen Einzelhandelsareals zu einem dörflicheren Erscheinungsbild und Nutzungsmix
  • Wohnen /Arbeiten – Bewohner können im Erdgeschoss des Gebäudes, in dem sie wohnen, kleine Geschäfte betreiben
  • Atelier/Leichtindustrie – Bewohner können in ihrem Wohngebäude Ateliers oder kleine Werkstätten betreiben
  • Hotel/Residenz – Mischen Sie Hotelflächen und hochwertige Mehrfamilienhäuser
  • Parkhaus mit Einzelhandel im Erdgeschoss
  • Einfamilienhausviertel mit freistehendem Einkaufszentrum

Beispiele für die Planungsrichtlinien von Städten mit gemischter Nutzung

Kanada

Skyline von Toronto, Ontario mit Eigentumswohnungen

Toronto

Eine der ersten Städte, die eine Richtlinie zur gemischt genutzten Entwicklung verabschiedet hat, ist Toronto . Die Kommunalverwaltung spielte 1986 erstmals eine Rolle mit einer Bauordnungsverordnung, die eine Durchmischung von Gewerbe- und Wohneinheiten zuließ. Zu dieser Zeit befand sich Toronto aufgrund der wachsenden Popularität von mehr Sozialwohnungen in der Anfangsphase der Planung eines Schwerpunkts auf der Entwicklung einer gemischt genutzten Entwicklung. Das Gesetz wurde erst 2013 aktualisiert und verlagert einen Großteil seines Schwerpunkts außerhalb der Innenstadt, die seit 1998 Teil der Hauptstadt ist. Mit den geltenden Vorschriften hat die Stadt die Entwicklung von Hochhaus-Eigentumswohnungen überall überwacht die Stadt mit Annehmlichkeiten und Haltestellen in der Nähe. Torontos Politik der gemischt genutzten Entwicklung hat andere nordamerikanische Städte in Kanada und den Vereinigten Staaten inspiriert, ähnliche Veränderungen herbeizuführen.

Ein Beispiel für eine gemischt genutzte Anlage in Toronto ist das Mirvish Village des Architekten Gregory Henriquez . An der Bloor und Bathurst Street gelegen , einer bedeutenden Kreuzung in Toronto, sind Teile des Projektgeländes Mirvish Village als „gewerbliches Wohnen“ und andere als „gemischtes gewerbliches Wohnen“ ausgewiesen. Innerhalb der Zonenordnung der Stadt Toronto umfasst gewerbliches Wohnen "eine Reihe von gewerblichen, Wohn- und institutionellen Nutzungen sowie Parks". Zu den programmatischen Nutzungen von Mirvish Village gehören Mietwohnungen, ein öffentlicher Markt und Einzelhandel mit kleinen Einheiten, während auch 23 von 27 historischen Häusern vor Ort erhalten werden. Das Projekt zeichnet sich durch seinen öffentlichen Konsultationsprozess aus, der von Beamten der Stadt Toronto gelobt wurde. Der Architekt Henriquez und der Bauherr hatten zuvor an gemischt genutzten Projekten in Vancouver , British Columbia , zusammengearbeitet, darunter das erfolgreiche Woodward's Redevelopment .

Vereinigte Staaten

Mischnutzungsflächen entwickelt in Portland, Oregon

In den Vereinigten Staaten arbeitet die Environmental Protection Agency (EPA) mit lokalen Regierungen zusammen, indem sie Forschern zur Verfügung stellt, die neue Daten entwickeln, die abschätzen, wie eine Stadt durch gemischt genutzte Entwicklung beeinflusst werden kann. Mit der EPA, die Modelle in die Kalkulationstabelle einfügt, ist es für Kommunen und Bauherren viel einfacher, den Verkehr mit gemischt genutzten Räumen zu schätzen. Die Verknüpfungsmodelle, die auch als Ressourcenwerkzeug verwendet werden, messen die Geografie, Demografie und Landnutzungsmerkmale in einer Stadt. Die Environmental Protection Agency hat anhand von Landnutzung, Haushaltserhebungen und GIS-Datenbanken eine Analyse in sechs großen Ballungsräumen durchgeführt. Staaten wie Kalifornien, Washington, New Mexico und Virginia haben diesen Standard als landesweite Richtlinie bei der Bewertung der Auswirkungen städtischer Entwicklungen auf den Verkehr übernommen. Voraussetzungen für den Erfolg von Mischnutzungen sind Beschäftigung, Bevölkerung und Konsumausgaben. Die drei Voraussetzungen stellen sicher, dass eine Entwicklung hochwertige Mieter und wirtschaftlichen Erfolg anziehen kann. Andere Faktoren, die den Erfolg der Mixed-Use-Entwicklung bestimmen, sind die Nähe der Produktionszeit und die Kosten des umliegenden Marktes.

Portland

Mischnutzungszonen werden in Portland, Oregon seit den frühen 1990er Jahren eingeführt, als die lokale Regierung den damals vorherrschenden autoorientierten Entwicklungsstil reduzieren wollte. Das Stadtbahnsystem MAX von Portland fördert die Vermischung von Wohn-, Gewerbe- und Arbeitsräumen in einer Zone. Bei diesem Planungssystem mit einer Zoneneinteilung bietet die Nutzung von Land mit erhöhter Dichte eine Rendite für öffentliche Investitionen in der ganzen Stadt. Hauptstraßenkorridore bieten flexible Gebäudehöhen und eine hohe Nutzungsdichte, um "Treffpunkte" zu ermöglichen.

Siehe auch

Anmerkungen

Weiterlesen

Externe Links