Immobilien - Real property

Zurück zum Hinterhaus.jpg

In Englisch Gewohnheitsrecht , Immobilien , Immobilien , Immobilie , oder unbewegliches Vermögen ist Land , das das ist Eigentum irgendeine Person und alle Strukturen (auch Verbesserungen oder Armaturen ) integriert oder in das Land angebracht, einschließlich Ernten, Gebäude, Maschinen, Brunnen, Dämme, Teiche, Bergwerke, Kanäle und Straßen, unter anderem. Der Begriff ist historisch und entstammt der inzwischen eingestellten Klageform , die zwischen Immobilienstreitigkeiten und persönlichen Eigentumsstreitigkeiten unterscheidet . Persönliches Eigentum war und ist alles Eigentum, das kein Grundeigentum ist.

In Ländern mit persönlichem Eigentum an Immobilien schützt das Zivilrecht den Status von Immobilien auf Immobilienmärkten, in denen Immobilienmakler auf dem Markt des Kaufs und Verkaufs von Immobilien tätig sind. Das schottische Zivilrecht bezeichnet Immobilien als „erbliches Eigentum“ und im französischen Recht als Immobilier („unbewegliches Eigentum“).

Historischer Hintergrund

Das Wort "real" leitet sich vom lateinischen res ("Ding") ab, das im Mittelenglischen "in Bezug auf Dinge, insbesondere Immobilien" bedeutet.

Im Common Law war Grundeigentum ein Eigentum, das durch irgendeine Form von echter Klage geschützt werden konnte, im Gegensatz zu persönlichem Eigentum, bei dem ein Kläger auf eine andere Form der Klage zurückgreifen musste. Als Ergebnis dieses formalistischen Ansatzes würden einige Dinge, die das Common Law als Land ansieht, von den meisten modernen Rechtssystemen nicht als solche klassifiziert: zum Beispiel war ein Advowson (das Recht, einen Priester zu ernennen) Immobilien. Dagegen entspringen die Rechte eines Pächters aus persönlichen Handlungen, und so behandelte das Common Law ein Pachtrecht ursprünglich als Teil des persönlichen Eigentums.

Das Gesetz unterscheidet nun grob zwischen Immobilien (Grundstücken und allem, was daran befestigt ist) und persönlichem Eigentum (alles andere, zB Kleidung, Möbel, Geld). Der konzeptionelle Unterschied bestand zwischen unbeweglichem Vermögen, das zusammen mit dem Land Eigentum übertragen würde, und beweglichem Vermögen, an dem eine Person das Eigentum behalten würde.

In modernen Rechtssystemen, die aus dem englischen Common Law abgeleitet sind, kann die Klassifizierung von Immobilien als real oder persönlich je nach Rechtsordnung oder sogar innerhalb von Rechtsordnungen je nach Zweck variieren, beispielsweise bei der Festlegung, ob und wie das Eigentum besteuert werden darf.

Bethell (1998) enthält viele Informationen über die historische Entwicklung von Immobilien und Eigentumsrechten.

Eigenschaften von Immobilien

Unbeweglichkeit

Immobilien sind unbeweglich und verhindern, dass sie sich auf einen besseren Markt bewegen. Vermieter sind nicht in der Lage, ihr physisches Land an den gewünschten Ort zu verlegen, beispielsweise in eine andere Stadt zum Verkauf. Um von der Nutzung von Grundstücken zu profitieren, müssen die Nutzer von Ort zu Ort reisen, um den Nutzen zu steigern. Daher ist die Lage ein wichtiger Bestandteil des Wertes einer Immobilie.

Externalitäten

Änderungen in der Nähe wirken sich direkt auf den Wert der Immobilie aus. Immobilien sind aufgrund ihrer Immobilität anfällig für externe Effekte. Äußere Faktoren außerhalb der Immobilie wirken sich auf den Wert der Immobilie aus, zum Beispiel die Geräusche von Nachbarn und Baustellen.

Entwicklung

Ein Standort der gewünschten Ressourcen wird die Aufmerksamkeit auf den Standort lenken. Zu den natürlichen Standortattraktionen gehören Wasserversorgung, Klima, Bodenfruchtbarkeit, Wasserfront und Mineralvorkommen. Da sich das Gebiet um solche natürlichen Ressourcen herum entwickelt, werden diese Entwicklungen zu Komponenten, auf die bei der Bestimmung von Landnutzungs- und Immobilienwerten zu achten ist. Auch die umliegende Bebauung und Nähe, wie Märkte und Verkehrswege, bestimmen den Wert der Immobilie.

Bereitstellung von städtischem Land

Obwohl die Flächengröße in Bezug auf die Fläche festgelegt ist, ist das Angebot an Stadtland aufgrund der Art der Bereitstellung von Stadtland oft nicht begrenzt. Indem Land von nicht-städtischen Nutzungen wie Ackerland weggeboten wird, wird das städtische Landangebot erhöht. Es wird erwartet, dass der Wert des städtischen Bodens auf lange Sicht den Wert des landwirtschaftlichen Bodens übersteigt, wodurch ein Anreiz geschaffen wird, nicht-städtisches Land in städtisches Land umzuwandeln. Der Wert des Grundstücks hängt direkt mit seiner Nutzung zusammen. Die Bebauungsvorschriften für mehrstöckige Bebauung werden geändert, um die Nutzung von Städten zu intensivieren, anstatt mehr physischen Raum einzunehmen.

Identifizierung von Immobilien

Um einen Wert zu haben, muss ein Anspruch auf ein Eigentum von einer nachprüfbaren und rechtsgültigen Eigenschaftsbeschreibung begleitet werden . Eine solche Beschreibung verwendet normalerweise natürliche oder von Menschenhand geschaffene Grenzen wie Meeresküsten, Flüsse, Bäche, Kämme von Kämmen, Seeufern , Autobahnen , Straßen und Eisenbahnschienen oder speziell gebaute Markierungen wie Steinhaufen , Vermessungsposten , Eisen Stifte oder Rohre, Betonmonumente, Zäune , amtliche Vermessungsmarkierungen der Regierung (wie sie vom National Geodetic Survey angebracht wurden ) und so weiter. In vielen Fällen bezieht sich eine Beschreibung auf ein oder mehrere Grundstücke auf einer Plat , einer Karte der Grundstücksgrenzen, die in öffentlichen Aufzeichnungen aufbewahrt wird.

Diese rechtlichen Beschreibungen werden normalerweise auf zwei verschiedene Arten beschrieben – Metes & Bounds und Lot & Block . Ein dritter Weg ist das Public Land Survey System , wie es in den Vereinigten Staaten verwendet wird.

  • Metes . Der Begriff "Metes" bezieht sich auf eine Grenze, die durch die Messung jeder geraden Strecke definiert wird, spezifiziert durch einen Abstand zwischen den Endpunkten und eine Orientierung oder Richtung. Eine Richtung kann eine einfache Kompasspeilung (magnetisch) oder eine genauere Orientierung sein, die durch genaue Vermessungsmethoden bestimmt wird.
  • Grenzen . Der Begriff "Grenzen" bezieht sich auf eine allgemeinere Grenzbeschreibung, die Angrenzen und Grenzen , beispielsweise entlang eines bestimmten Wasserlaufs, einer Steinmauer, einer angrenzenden öffentlichen Straße, eines angrenzenden Grundstückseigentümers oder eines bestehenden Gebäudes. Das System wird häufig verwendet, um größere Grundstücke (zB Bauernhöfe) und Gebietskörperschaften (zB Stadtgrenzen) zu definieren, bei denen eine genaue Definition nicht erforderlich oder viel zu teuer wäre, oder es können zuvor festgelegte Grenzen in die Beschreibung aufgenommen werden.
  • Das Lot & Block- System ist vielleicht das am einfachsten zu verstehende der drei wichtigsten Vermessungssysteme. Für eine rechtliche Beschreibung im Los- und Blocksystem muss eine Beschreibung Folgendes enthalten:
    • das einzelne Los,
    • der Block, in dem sich das Los befindet, ggf.
    • ein Hinweis auf eine plattierte Unterteilung oder eine Phase davon,
    • eine Referenz, um die zitierte Plat-Karte zu finden ( dh eine Seiten- und/oder Bandnummer), und
    • eine Beschreibung des offiziellen Aufnahmeortes der Karte (z. B. in den Akten des Bezirksingenieurs aufgezeichnet ).
  • Hauptmeridiane und Basislinien, die das öffentliche Landvermessungssystem der Vereinigten Staaten regeln.
    Hauptmeridiane und Basislinien, die das öffentliche Landvermessungssystem der Vereinigten Staaten regeln .
    Das Public Land Survey System (PLSS) ist die Vermessungsmethode , die in den Vereinigten Staaten entwickelt und verwendet wird , um Immobilien zum Verkauf und zur Ansiedlung aufzuteilen. Das PLSS verwendete nominell rechteckige Formen zum Teilen. Die Grundeinheit in der PLSS ist der Abschnitt des Landes, in der Regel 1-Meile Platz. Ein 6 x 6-Meilen-Raster von Abschnitten der Landform wird als Township bezeichnet . Townships sind östlich und westlich eines Hauptmeridians und nördlich und südlich einer Basislinie angelegt .

Nachlass und Eigentumsverhältnisse definiert

Das Gesetz erkennt verschiedene Arten von Interessen an Immobilien an, die als Nachlässe bezeichnet werden. Die Art des Nachlasses wird im Allgemeinen durch die Sprache der Urkunde , des Pachtvertrags , des Kaufvertrags , des Testaments , der Landbewilligung usw. bestimmt, durch die der Nachlass erworben wurde. Nachlasse zeichnen sich durch die unterschiedlichen Eigentumsrechte aus , die jedem zustehen und die Dauer und Übertragbarkeit der verschiedenen Nachlässe bestimmen. Eine Partei, die ein Anwesen genießt, wird als "Mieter" bezeichnet.

Einige wichtige Arten von Grundstücken auf dem Land sind:

  • Gebühr einfach : Ein Nachlass von unbestimmter Dauer, der frei übertragen werden kann. Die häufigste und vielleicht absolutste Art von Nachlass, bei der der Mieter die größte Ermessensfreiheit bei der Verfügung über die Immobilie genießt.
  • Gebühr einfach bedingt: Ein Nachlass für immer, solange eine oder mehrere Bedingungen des Erblassers nicht eintreten. Tritt eine solche Bedingung ein, fällt das Eigentum an den Schenker oder ein Restzins wird an einen Dritten weitergegeben.
  • Fee tail : Ein Nachlass, der nach dem Tod des Mieters auf seine Erben übertragen wird.
  • Nachlass auf Lebenszeit : Ein Nachlass, der für das natürliche Leben des Stipendiaten Bestand hat und als "Lebensmieter" bezeichnet wird. Wenn ein Nachlass verkauft werden kann, ändert ein Verkauf nichts an seiner Dauer, die durch das natürliche Leben des ursprünglichen Zuwendungsempfängers begrenzt ist.
  • Ein Lebensnachlass per autre vie wird von einer Person für das natürliche Leben einer anderen Person gehalten . Ein solcher Nachlass kann entstehen, wenn der ursprüngliche Mieter auf Lebenszeit seinen Nachlass an einen anderen verkauft oder wenn der Nachlass ursprünglich per autre vie gewährt wird .
  • Pachtvertrag : Ein befristeter Nachlass, wie in einem Vertrag, Pacht genannt, zwischen der Partei, der das Pachtrecht gewährt wurde, dem Pächter, und einer anderen Partei, dem Pächter, mit einem längeren Nachlass in der Immobilie. Zum Beispiel hat eine Wohnungsbewohnerin mit einem einjährigen Mietvertrag ein Erbbaurecht in ihrer Wohnung. Mieter verpflichten sich in der Regel, dem Vermieter eine angegebene Miete zu zahlen. Obwohl sich ein Erbbaurecht auf Immobilien bezieht, wird der Erbbaurechtsanteil historisch als persönliches Eigentum klassifiziert.

Ein Mieter, der nach der Beendigung eines befristeten Nachlasses einen ungeteilten Nachlass an einer Immobilie besitzt, wird als "zukünftiges Interesse" bezeichnet. Zwei wichtige Arten von zukünftigen Interessen sind:

  • Reversion : Eine Reversion entsteht, wenn ein Mieter einen Nachlass mit einer kürzeren maximalen Laufzeit als seinem eigenen gewährt. Das Eigentum an dem Land geht an den ursprünglichen Pächter zurück, wenn der Nachlass des Stipendiaten erlischt. Das zukünftige Interesse des ursprünglichen Mieters ist ein Rückfall.
  • Rest : Ein Rest entsteht, wenn ein Mieter mit einer einfachen Gebühr jemandem eine Erbschaft oder eine bedingte Gebühr einfach gewährt und einen Dritten angibt, an den das Land geht, wenn die Erbschaft endet oder die Bedingung eintritt. Der Dritte soll einen Rest haben. Der Dritte kann ein gesetzliches Recht haben, die Nutzung des Grundstücks durch den Mieter auf Lebenszeit zu beschränken.

Nachlässe können gemeinsam als Mitmieter mit Hinterbliebenenrecht oder als Gesamtmieter geführt werden . Der Unterschied zwischen diesen beiden Arten des Miteigentums an einem Grundstück liegt im Wesentlichen in der Vererbbarkeit des Nachlasses und den Anteilen, die jeder Mieter besitzt.

Bei einem gemeinsamen Mietverhältnis mit Hinterbliebenenurkunde oder JTWROS bedeutet der Tod eines Mieters, dass die überlebenden Mieter die alleinigen Eigentümer des Anwesens werden. Nichts geht auf die Erben des verstorbenen Mieters über. In einigen Rechtsordnungen müssen die spezifischen Wörter "mit Hinterbliebenenrecht" verwendet werden, oder das Mietverhältnis wird als gemeinsame Mieter ohne Hinterbliebenenrecht angenommen. Die Miteigentümer nehmen immer eine JTWROS-Urkunde zu gleichen Teilen, so dass jeder Mieter unabhängig von einem Beitrag zum Kaufpreis einen gleichen Anteil an der Immobilie besitzen muss. Wenn die Immobilie eines Tages verkauft oder aufgeteilt wird, muss der Erlös gleichmäßig verteilt werden, ohne dass ein Überschuss, den ein Miteigentümer möglicherweise zum Kauf der Immobilie beigetragen hat, gutgeschrieben wird.

Der Tod eines Miteigentümers von gemeinsamen Mietern (TIC) hat einen erblichen Teil des Nachlasses im Verhältnis zu seinem Eigentumsanteil, von dem angenommen wird, dass er unter allen Mietern gleich ist, sofern in der Übertragungsurkunde nichts anderes angegeben ist . Wenn jedoch TIC-Eigentum verkauft oder aufgeteilt wird, kann in einigen Staaten, Provinzen usw. automatisch eine Gutschrift für ungleiche Beiträge zum Kaufpreis erfolgen (im Gegensatz zu einer Teilung einer JTWROS-Urkunde).

Immobilien können gemeinsam mit mehreren Mietern über Einrichtungen wie Eigentumswohnungen , Wohnungsbaugenossenschaften und Baugenossenschaften gehören .

Rechtebündel

Immobilien sind einzigartig, da mit jeder Immobilie mehrere Rechte verbunden sind. Zum Beispiel haben die meisten US-Gerichtsbarkeiten die folgenden Rechte anerkannt: Recht zum Verkauf; Mietrecht; das Recht, Mineralien, Gas, Öl usw. innerhalb des Landes zu erwerben; Nutzungsrecht; Recht zu besitzen; Recht auf Entwicklung; usw. Diese Mehrfachrechte sind wichtig, da die Eigentümer der Immobilie in der Regel mit jedem Recht machen können, was sie wollen. Zum Beispiel könnte der Eigentümer wählen, alle Rechte zu behalten, aber das Recht, nach Öl zu bohren, an eine Ölgesellschaft zu vermieten, oder der Eigentümer könnte sich dafür entscheiden, alle Rechte zu behalten, aber das Grundstück an einen Mieter zu vermieten. Mit anderen Worten, der Eigentümer kann die Rechte an dem Land behalten, verpachten oder verkaufen.

Andere Eigentumsarten

  • Allodialer Titel : Immobilien, die von einem übergeordneten Vermieter unabhängig sind. Palladium ist „Land, das absolut in eigenem Recht gehalten wird und keinem Herrn oder Vorgesetzten gehört; Land, das keinen feudalen Pflichten oder Lasten unterliegt.

Jurisdiktionelle Besonderheiten

Nach dem Recht fast jedes Landes ist der Staat der endgültige Eigentümer des gesamten Landes unter seiner Gerichtsbarkeit, da er die souveräne oder oberste gesetzgebende Autorität ist. Natürliche und juristische Personen haben keinen allodialen Titel ; sie besitzen kein Land, sondern genießen nur Grundbesitz in dem Land, auch bekannt als "gleichberechtigte Interessen".

Australien und Neuseeland

In vielen Ländern wird das Eigentumsrecht von Torrens von der Regierung verwaltet und garantiert und ersetzt die umständliche Nachverfolgung des Eigentums. Das Titelsystem von Torrens arbeitet nach dem Prinzip des „Eigentums durch Eintragung“ (dh der Unanfechtbarkeit eines eingetragenen Interesses) und nicht nach der „Eintragung des Eigentums“. Das System macht eine Kette von Titeln überflüssig (dh das Nachverfolgen von Titeln durch eine Reihe von Dokumenten) und macht die Übermittlungskosten solcher Recherchen überflüssig. Der Staat garantiert den Titel und wird normalerweise durch eine Entschädigungsregelung für diejenigen unterstützt, die ihren Titel aufgrund der Tätigkeit des Staates verlieren. Es ist in allen australischen Bundesstaaten und Neuseeland seit 1858 bis 1875 in der Praxis, wurde in jüngerer Zeit auf Strata Title ausgedehnt und wurde von vielen Bundesstaaten, Provinzen und Ländern sowie in modifizierter Form in 9 Bundesstaaten der USA übernommen.

Vereinigtes Königreich

Im Vereinigten Königreich gilt The Crown als der ultimative Eigentümer aller Immobilien im Königreich . Diese Tatsache ist von Bedeutung, wenn zum Beispiel die Immobilie von ihrem früheren Eigentümer abgelehnt wurde , in diesem Fall gilt das Treuhandrecht . In einigen anderen Jurisdiktionen (ohne die Vereinigten Staaten) wird Immobilien absolut gehalten .

England und Wales

Das englische Recht hat die Common Law-Unterscheidung zwischen Immobilien und persönlichem Eigentum beibehalten, während das Zivilrecht zwischen "movable" und "unmovable" unterscheidet. Im englischen Recht ist Immobilien nicht auf das Eigentum an Grundstücken und darauf befindlichen Gebäuden – oft als „Land“ bezeichnet – beschränkt. Zu den Immobilien zählen auch viele rein konzeptionelle Rechtsbeziehungen zwischen Einzelpersonen oder Grundstückseigentümern. Eine solche Beziehung ist die Dienstbarkeit , bei der der Eigentümer eines Grundstücks das Recht hat, ein benachbartes Grundstück zu übertragen. Ein anderer sind die verschiedenen "unkörperlichen Erbschaften", wie Profite-à-Prendre , bei denen eine Person das Recht haben kann, Getreide von Land zu nehmen, das Teil des Nachlasses eines anderen ist.

Englisches Recht behält mehrere Formen des Eigentums bei, die in anderen Rechtsordnungen des Common Law weitgehend unbekannt sind, wie Advowson , Chorrepair-Haftung und Lordships of the Manor . Im frühen Common Law werden diese alle als Immobilien klassifiziert, da sie durch reale Handlungen geschützt worden wären .

Vereinigte Staaten

Jeder US-Bundesstaat mit Ausnahme von Louisiana hat seine eigenen Gesetze, die Immobilien und die darin enthaltenen Nachlässe regeln, die auf dem Common Law beruhen . In Arizona wird Immobilien im Allgemeinen als Land und die Dinge definiert, die dauerhaft mit dem Land verbunden sind. Zu den Dingen, die dauerhaft mit dem Land verbunden sind, die auch als Verbesserungen bezeichnet werden können , gehören Häuser, Garagen und Gebäude. Fertighäuser können eine eidesstattliche Erklärung erhalten.

Wirtschaftliche Aspekte von Immobilien

Landnutzung, Bodenbewertung und die Einkommensermittlung von Grundeigentümern gehören zu den ältesten Fragen der Wirtschaftstheorie. Der Boden ist ein wesentlicher Input ( ein Produktionsfaktor ) für die Landwirtschaft, und die Landwirtschaft ist die mit Abstand wichtigste Wirtschaftstätigkeit in vorindustriellen Gesellschaften. Mit dem Aufkommen der Industrialisierung entstehen wichtige neue Nutzungen für Land als Standorte für Fabriken, Lagerhäuser, Büros und städtische Ballungsräume. Auch der Wert von Immobilien in Form von künstlichen Bauwerken und Maschinen steigt relativ zum Wert des Grundstücks allein. Der Begriff der Immobilie umfasst schließlich alle Formen des Sachanlagevermögens . Mit dem Aufkommen der mineralgewinnenden Industrie wird auch das Naturkapital von Immobilien erfasst . Mit dem Aufkommen von Tourismus und Freizeit werden Immobilien auch landschaftlich reizvolle und andere Annehmlichkeiten beinhalten.

Ab den 1960er Jahren begannen Ökonomen und Rechtswissenschaftler im Rahmen des aufkommenden Rechts- und Wirtschaftsgebiets , die Eigentumsrechte der Mieter an den verschiedenen Ständen und den wirtschaftlichen Nutzen und die Kosten der verschiedenen Stände zu untersuchen. Dies führte zu einem stark verbesserten Verständnis von:

  • Eigentumsrechte der Mieter unter den verschiedenen Ständen. Dazu gehört das Recht auf:
    • Entscheiden Sie, wie ein Grundstück verwendet wird;
    • Schließen Sie andere von der Nutzung der Immobilie aus;
    • Übertragung (Veräußerung) einiger oder aller dieser Rechte an andere zu einvernehmlichen Bedingungen;
  • Art und Folgen von Transaktionskosten bei Erbschaftsänderungen und -übertragungen.

Für eine Einführung in die ökonomische Analyse des Eigentumsrechts siehe Shavell (2004) sowie Cooter und Ulen (2003). Für eine Sammlung verwandter wissenschaftlicher Artikel siehe Epstein (2007). Ellickson (1993) erweitert die ökonomische Analyse von Immobilien mit einer Vielzahl von Fakten aus Geschichte und Ethnographie .

Siehe auch

Verweise

Weiterlesen

Übersicht Immobilien

  • Schram, Joseph F., 2006. Immobilienbewertung , Rockwell Publishing.
  • Moore, Geoff., 2005. Essential Real Property , Psychology Press.

Das Immobilienrecht

  • Stoebuck, WB und Dale A. Whitman, 2000. Das Eigentumsrecht , 3. Hrsg. St. Paul MN: West Group Publishing.
  • Thomas, David A., Hrsg., 1996. Thompson über Immobilien . Charlottesville VA: Michie Co.

Analyse des Immobilienrechts

  • Ackerman, B. , R. Ellickson und CM Rose, 2002. Perspectives on Property Law , 3. Aufl. Aspen Recht und Wirtschaft.
  • Tom Bethell , 1998. Edelster Triumph: Eigentum und Wohlstand im Wandel der Zeit . Martins Presse. Für Laien.
  • Robert Cooter und Thomas Ulen , 2003. Recht und Wirtschaft , 4. Hrsg. Addison-Wesley. Kap. 4,5. Einfachere Texte.
  • Ellickson, Robert , 1993, „ Eigentum in Land “, Yale Law Journal 102: 1315–1400.
  • Richard Epstein , Hrsg., 2007, Ökonomie des Eigentumsrechts . Edward Elgar. Eine Anthologie von Artikeln, hauptsächlich aus der juristischen Literatur.
  • Shavell, Steven, 2004. Grundlagen der wirtschaftlichen Analyse des Rechts . Harvard-Uni. Drücken Sie. Kap. 2–5. Härterer Text; umfangreiche Referenzen.
  • Jeremy Waldron , 1988. Das Recht auf Privateigentum . Oxford Univ. Drücken Sie.
  • Oswaldo D. Agcaoili , ISBN  971-23-4501-7 , Hrsg. 2006, Immobilienregistrierungscode . Agcaoil. Landtitel und Urkunden: Eigentumsrecht und Fälle auf den Philippinen.