Steuerpfandrecht - Tax lien

Liste der delinquenten Grundsteuern in Pima County, Arizona, zur Versteigerung durch den County Treasurer

Ein Steuerpfandrecht ist ein gesetzlich vorgeschriebenes Pfandrecht an einer Immobilie, um die Zahlung von Steuern sicherzustellen. Ein Steuerpfandrecht kann für delinquente Steuern auf Immobilien oder persönliches Eigentum oder aufgrund der Nichtzahlung von Einkommenssteuern oder anderen Steuern erhoben werden.

Bundessteuerpfandrecht in den Vereinigten Staaten

In den Vereinigten Staaten kann ein Bundessteuerpfandrecht im Zusammenhang mit jeder Art von Bundessteuer entstehen, einschließlich, aber nicht beschränkt auf Einkommensteuer , Schenkungssteuer oder Nachlasssteuer .

Grundlagen des Bundessteuerpfandrechts

Abschnitt 6321 des Internal Revenue Code enthält:

Sec. 6321. Pfandrecht für Steuern.
Wenn eine Person, die zur Zahlung einer Steuer verpflichtet ist, diese nach Aufforderung vernachlässigt oder sich weigert, diese zu zahlen, beträgt der Betrag (einschließlich Zinsen, zusätzlicher Beträge, Steuererhöhungen oder steuerpflichtiger Strafen sowie etwaiger zusätzlich anfallender Kosten) a Pfandrecht zugunsten der Vereinigten Staaten an sämtlichem Eigentum und Eigentumsrecht, ob real oder persönlich, das dieser Person gehört.

Abschnitt 6322 des Internal Revenue Code enthält:

Sec. 6322. ZEITRAUM DES Steuerpfandrechts
Sofern gesetzlich nicht ausdrücklich ein anderer Termin festgelegt ist, entsteht das in § 6321 auferlegte Pfandrecht zum Zeitpunkt der Veranlagung und bleibt so lange bestehen, bis die Haftung für den so festgestellten Betrag (oder ein Urteil gegen den Steuerpflichtigen aus dieser Haftung) erfüllt ist oder wird aufgrund von Zeitablauf nicht durchsetzbar.

Der Begriff "Veranlagung" bezieht sich auf die gesetzliche Veranlagung durch den Internal Revenue Service (IRS) gemäß 26 USC   § 6201 ( dh die formelle Erfassung der Steuer in den offiziellen Büchern und Aufzeichnungen im Büro des Sekretärs des US-Ministeriums des Finanzministeriums ). Im Allgemeinen muss die in Abschnitt 6321 beschriebene "steuerpflichtige Person" die Steuer innerhalb von zehn Tagen nach schriftlicher Mitteilung und Aufforderung zahlen . Wenn der Steuerpflichtige die Steuer nicht innerhalb der Zehn-Tage-Frist zahlt, entsteht das Steuerpfandrecht automatisch (dh per Gesetz) und ist rückwirkend zum (dh zum) Zeitpunkt der Veranlagung wirksam , obwohl die zehn -Tageszeitraum läuft notwendigerweise nach dem Bewertungsdatum ab.

Nach der Doktrin der Glass City Bank gegen die Vereinigten Staaten gilt das Steuerpfandrecht nicht nur für Eigentum und Rechte an Eigentum des Steuerpflichtigen zum Zeitpunkt der Veranlagung, sondern auch für nacherworbenes Eigentum (dh für Eigentum von der Steuerzahler während der Laufzeit des Pfandrechts).

Die Verjährungsfrist, nach der ein Bundessteuerpfandrecht "aufgrund von Zeitablauf nicht durchsetzbar" werden kann, findet sich in 26 USC   § 6502 . Für Steuern, die am oder nach dem 6. November 1990 erhoben werden, wird das Pfandrecht in der Regel zehn Jahre nach dem Datum der Veranlagung nicht mehr durchsetzbar. Für Steuern, die am oder vor dem 5. November 1990 erhoben werden, sieht eine frühere Fassung von Abschnitt 6502 eine Verjährungsfrist von sechs Jahren nach dem Datum der Veranlagung vor. Verschiedene Ausnahmen können die Zeiträume verlängern.

Vervollkommnung von Bundessteuerpfandrechten gegen Dritte (Bekanntmachung des Bundessteuerpfandrechts)

Ein wie oben beschriebenes Bundessteuerpfandrecht gilt gegen den Steuerzahler ohne weitere Maßnahmen der Regierung.

Die allgemeine Regel lautet, dass bei zwei oder mehr Gläubigern, die konkurrierende Grundpfandrechte gegen dasselbe Eigentum haben, der Gläubiger, dessen Grundpfandrecht zu einem früheren Zeitpunkt vervollkommnet wurde, Vorrang vor dem Gläubiger hat, dessen Grundpfandrecht zu einem späteren Zeitpunkt vervollkommnet wurde (es gibt Ausnahmen von dieser Regel). Wenn also die Regierung (die in Bezug auf nicht gezahlte Steuern als " Gläubiger " behandelt wird ) ordnungsgemäß eine Mitteilung über das Bundessteuerpfandrecht (NFTL) einreicht, bevor ein anderer Gläubiger sein eigenes Pfandrecht perfektionieren kann, hat das Steuerpfandrecht häufig Vorrang vor dem anderen Pfandrecht.

Um das Steuerpfandrecht (um ein Prioritätsrecht zu schaffen) gegenüber anderen Personen als dem Steuerzahler (wie konkurrierenden Gläubigern) zu "perfektionieren", muss die Regierung die NFTL im Allgemeinen in den Aufzeichnungen des Landkreises oder Staates, in dem sich die Immobilie befindet, bei der Regeln, die von Staat zu Staat variieren. Zum Zeitpunkt der Einreichung der Mitteilung gilt die öffentliche Bekanntmachung gegenüber Dritten (insbesondere den anderen Gläubigern des Steuerpflichtigen usw.), dass der Internal Revenue Service zum Veranlagungsdatum einen Anspruch gegen alle Vermögenswerte des Steuerpflichtigen geltend macht (Dies liegt im Allgemeinen vor dem Datum, an dem die NFTL eingereicht wird) und auf alle vom Steuerpflichtigen nach dem Veranlagungsdatum erworbenen Immobilien (wie oben erwähnt, gilt das Pfandrecht für alle Immobilien eines Steuerpflichtigen wie Häuser, Grundstücke und Fahrzeuge sowie für alle der Eigentumsrechte eines Steuerpflichtigen auf Eigentum wie Schuldscheine oder Forderungen). Obwohl das Bundessteuerpfandrecht am Veranlagungsdatum gegen den Steuerpflichtigen wirksam ist, entsteht das Prioritätsrecht gegenüber Drittgläubigern zu einem späteren Zeitpunkt: dem Datum, an dem die NFTL eingereicht wird. Form und Inhalt der Mitteilung über das Bundessteuerpfandrecht unterliegen ausschließlich dem Bundesgesetz, unabhängig von den Anforderungen des Landes- oder Kommunalrechts.

Die NFTL ist lediglich ein Instrument, das Interessenten über das Bestehen des Bundessteuerpfandrechts informiert. Somit hat die NFTL die Aufgabe, das Bundessteuerpfandrecht zu perfektionieren und Vorrang zu erhalten. Die Einreichung oder erneute Einreichung der NFTL hat keine Auswirkungen auf das Ablaufdatum der in [Internal Revenue Code] §6502 vorgesehenen Verjährungsfrist. Dementsprechend kann der IRS auch dann keine weiteren administrativen Erfassungsmaßnahmen ergreifen, wenn die NFTL erneut eingereicht wird und kein Ereignis die Verjährungsfrist für die Sammlung verlängert. Umgekehrt hat das Versäumnis des IRS, die NFTL erneut einzureichen, keinen Einfluss auf das Bestehen eines ansonsten gültigen zugrunde liegenden Bundessteuerpfandrechts, dh das zugrunde liegende Pfandrecht bleibt gültig, verliert jedoch seine Priorität.

Nachfolgende Grundpfandrechte haben Vorrang vor zuvor eingereichten Bundessteuerpfandrechten

In bestimmten Fällen kann das Pfandrecht eines anderen Gläubigers (oder das Interesse eines Eigentümers) Vorrang vor einem Bundessteuerpfandrecht haben, selbst wenn die NFTL eingereicht wurde, bevor das Pfandrecht des anderen Gläubigers perfektioniert wurde (oder bevor das Interesse des Eigentümers erworben wurde). Einige Beispiele sind die Grundpfandrechte bestimmter Käufer von Wertpapieren, Grundpfandrechte für bestimmte Kraftfahrzeuge und die Interessen eines Einzelhandelskäufers an bestimmten persönlichen Gegenständen.

Das Bundesgesetz erlaubt es einem Staat auch - wenn der Gesetzgeber dies gesetzlich wählt -, eine höhere Priorität als das Bundessteuerpfandrecht in Bezug auf bestimmte staatliche Steuerpfandrechte auf Immobilien zu genießen, bei denen die entsprechende Steuer auf dem Wert dieser Immobilie basiert . Zum Beispiel hat das auf der jährlichen Grundsteuer in Texas basierende Pfandrecht Vorrang vor dem Bundessteuerpfandrecht, selbst wenn vor dem Zeitpunkt des Entstehens des Texas-Steuerpfandrechts ein NFTL für das Bundespfandrecht erfasst wurde, und obwohl dies nicht bekannt gegeben wurde Das texanische Steuerpfandrecht muss überhaupt eingereicht oder erfasst werden.

Freigabebescheinigung des Bundessteuerpfandrechts

Um die Aufzeichnung eines Pfandrechts freizugeben, muss ein Steuerpflichtiger eine Bescheinigung über die Freigabe des Bundessteuerpfandrechts erhalten. Im Allgemeinen stellt der IRS keine Bescheinigung über die Freigabe des Pfandrechts aus, bis die Steuer entweder vollständig bezahlt wurde oder der IRS kein rechtliches Interesse mehr an der Erhebung der Steuer hat. Das IRS verfügt über standardisierte Verfahren für die Freigabe, Entlastung und Unterordnung von Grundpfandrechten. In Situationen, in denen ein Pfandrecht aufgehoben werden kann, entfernt der IRS das Pfandrecht in der Regel innerhalb von 30 Tagen, und der Steuerpflichtige erhält möglicherweise eine Kopie der Bescheinigung über die Freigabe des Bundessteuerpfandrechts. Die derzeitige Form der vom IRS verwendeten Mitteilung über das Bundessteuerpfandrecht enthält eine Bestimmung, die vorsieht, dass die NFTL nach Ablauf der oben beschriebenen Verjährungsfrist zu ihren eigenen Bedingungen freigegeben wird, sofern die NFTL bis zum Datum nicht erneut eingereicht wurde auf dem Formular angegeben. Diese Bestimmung hat zur Folge, dass die NFTL am Tag nach dem im Formular angegebenen Datum als Freigabebescheinigung des Bundessteuerpfandrechts fungiert.

Der Unterschied zwischen einem Bundessteuerpfandrecht und einer Verwaltungsabgabe

Die Schaffung eines Steuerpfandrechts und die anschließende Erteilung einer Bekanntmachung über das Bundessteuerpfandrecht dürfen nicht mit der Erteilung einer Mitteilung über die Absicht zur Erhebung einer Abgabe gemäß 26 USC   § 6331 (d) oder mit der tatsächlichen Erhebung einer Abgabe gemäß verwechselt werden 26 USC   § 6331 (a) . Der Begriff "Abgabe" in diesem engen technischen Sinne bezeichnet eine Verwaltungsmaßnahme des Internal Revenue Service (dh ohne vor Gericht zu gehen), um Eigentum zu beschlagnahmen, um eine Steuerschuld zu befriedigen. Die Abschöpfung „beinhaltet die Macht der Pfändung und Beschlagnahme mit allen Mitteln . Die allgemeine Regel ist , dass kein Gericht die Erlaubnis erforderlich ist für die IRS einen Abschnitt 6331 Abgabe auszuführen.

Mit anderen Worten, das Bundessteuerpfandrecht ist das gesetzliche Recht der Regierung, das Eigentum zur Sicherung der endgültigen Zahlung einer Steuer belastet. Die Mitteilung über die Abgabe ist eine Mitteilung der IRS, dass die IRS beabsichtigt, in naher Zukunft Eigentum zu beschlagnahmen. Die Abgabe ist der eigentliche Akt der Beschlagnahme des Eigentums.

Im Allgemeinen muss der IRS mindestens dreißig Tage vor der eigentlichen Abgabe eine Absichtserklärung zur Abgabe ausstellen. Während eine Mitteilung über das Bundessteuerpfandrecht im Allgemeinen nach dem Entstehen des Steuerpfandrechts ausgestellt wird, muss im Allgemeinen eine Mitteilung über die Absicht der Abgabe (manchmal irreführend einfach als "Mitteilung über die Abgabe" bezeichnet) ausgestellt werden, bevor die eigentliche Abgabe erfolgt.

Während das Bundessteuerpfandrecht für alle Vermögenswerte und Eigentumsrechte des Steuerpflichtigen gilt, unterliegt die Erhebungsbefugnis bestimmten Beschränkungen. Das heißt, bestimmte unter das Pfandrecht fallende Vermögenswerte können von einer Verwaltungsabgabe befreit werden (von dem Pfandrecht abgedeckte Vermögenswerte, die von der Verwaltungsabgabe befreit sind, können jedoch vom IRS übernommen werden, wenn der IRS ein Gerichtsurteil erwirbt).

Eine ausführliche Erörterung der Verwaltungsabgabe und der damit verbundenen Bekanntmachung würde den Rahmen dieses Artikels sprengen.

Im Zusammenhang mit Bundessteuern in den Vereinigten Staaten hat der Begriff "Abgabe" auch einen eigenen, allgemeineren Sinn für "auferlegt". Das heißt, wenn der Kongress ein Steuergesetz erlässt, wird die Steuer als "auferlegt" oder "erhoben" bezeichnet.

Die Auswirkung eines Kompromissangebots auf das Steuerpfandrecht

Ein ordnungsgemäß eingereichtes Kompromissangebot hat keine Auswirkungen auf ein Steuerpfandrecht, das so lange wirksam bleibt, bis das Angebot angenommen und der angebotene Betrag vollständig bezahlt ist. Sobald der kompromittierte Betrag bezahlt ist, sollte der Steuerzahler die Aufhebung des Pfandrechts beantragen.

Steuerpfandrechte auf Kreisebene in den Vereinigten Staaten

In den Vereinigten Staaten kann ein Steuerpfandrecht für ein Haus oder eine andere Immobilie erhoben werden, für die eine Grundsteuer fällig ist (z. B. ein leeres Grundstück, ein Bootssteg oder sogar ein Parkplatz).

Jeder Landkreis hat unterschiedliche Regeln und Vorschriften, welche Steuern fällig sind und wann sie fällig sind. Die zugehörigen Formulare können Steuerbescheinigungen oder Steuerbescheinigungen sein.

Steuerbescheinigungen

Steuerbescheinigungen werden sofort ausgestellt, wenn der Eigentümer nicht zahlt. Diese Formulare beschreiben ein Pfandrecht an der Immobilie. Die Grundpfandrechte stehen in der Regel an erster Stelle gegenüber jeder anderen Belastung des Grundstücks, einschließlich der durch Darlehen gegen das Grundstück besicherten Grundpfandrechte.

Steuerpfandrechte sind Alabama, Arizona, Arkansas, Colorado, Florida, Illinois, Indiana, Iowa, Kentucky, Maryland, Mississippi, Missouri, Montana, Nebraska, New Jersey, North Dakota, Ohio, Oklahoma, Oregon, South Carolina, South Dakota, Vermont , West Virginia und Wyoming. Der District of Columbia ist auch ein Steuerpfandrecht.

Steuererklärungen

Steuererklärungen werden ausgestellt, nachdem der Eigentümer der Immobilie die Steuern nicht bezahlt hat. Steuererklärungen werden im Zusammenhang mit Auktionen ausgestellt, bei denen die Immobilie vollständig verkauft wird. Das Startgebot gilt häufig nur für die geschuldeten Nachsteuern, obwohl die Situation von Bundesland zu Bundesland unterschiedlich sein kann.

Steuererklärungsstaaten sind Alaska, Arkansas, Kalifornien, Connecticut, Delaware, Florida, Georgia, Hawaii, Idaho, Kansas, Maine, Massachusetts, Michigan, Minnesota, Nevada, New Hampshire, New Mexiko, New York, North Carolina, North Dakota, Ohio , Oregon, Pennsylvania, Tennessee, Texas, Utah, Virginia, Washington, Wisconsin

Steuerpfandrecht investieren

Steuerpfandrechte und Steuererklärungen können von einem einzelnen Anleger erworben werden.

Bei Steuerpfandrechten können Zinsen verdient werden. Wenn die Immobilie zurückgezahlt wird, würde der Investor das investierte Geld zuzüglich der nach dem Kauf des Pfandrechts fälligen Zinsen zurückerhalten. Wenn die Immobilie nicht zurückgezahlt wird, hat der Urkundeninhaber oder Pfandgläubiger die erste Position, um die Immobilie zu besitzen, nachdem andere Steuern oder Gebühren fällig sind.

Verweise

Externe Links