Urkunde statt Zwangsvollstreckung - Deed in lieu of foreclosure
Eine Zwangsvollstreckungsurkunde ist eine Urkunde , bei der ein Hypothekengläubiger (dh der Kreditnehmer) alle Zinsen an einer Immobilie an den Hypothekengläubiger (dh den Kreditgeber) überträgt , um einen in Verzug geratenen Kredit zu befriedigen und ein Zwangsvollstreckungsverfahren zu vermeiden .
Die Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung bietet sowohl dem Kreditnehmer als auch dem Kreditgeber mehrere Vorteile. Der Hauptvorteil für den Kreditnehmer besteht darin, dass er/sie sofort von den meisten oder allen persönlichen Schulden befreit wird, die mit dem ausgefallenen Kredit verbunden sind. Der Kreditnehmer vermeidet auch die öffentliche Bekanntheit eines Zwangsvollstreckungsverfahrens und erhält möglicherweise großzügigere Bedingungen als bei einer formellen Zwangsvollstreckung . Ein weiterer Vorteil für den Kreditnehmer besteht darin, dass es seine Kreditwürdigkeit weniger beeinträchtigt als eine Zwangsvollstreckung. Zu den Vorteilen für einen Kreditgeber gehören eine Reduzierung des Zeit- und Kostenaufwands für eine Rücknahme, ein geringeres Risiko der Rache des Kreditnehmers ( Metalldiebstahl und Vandalismus der Immobilie vor der Räumung des Sheriffs) und zusätzliche Vorteile, wenn der Kreditnehmer anschließend Insolvenz anmeldet .
Bei Nachrangpfandrechten ist eine Ersatzurkunde für den Kreditgeber weniger attraktiv. Der Kreditgeber wird wahrscheinlich nicht die Haftung der Nachrangpfandrechte vom Grundstückseigentümer übernehmen wollen, und dementsprechend wird der Kreditgeber eine Zwangsvollstreckung vorziehen, um den Titel zu bereinigen.
Um als Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung zu gelten, muss die Verschuldung durch die übertragene Immobilie gesichert werden . Beide Seiten müssen die Transaktion freiwillig und nach Treu und Glauben eingehen . Die Vergleichsvereinbarung muss insgesamt hat Überlegung , die zumindest auf den gleich Marktwert vermittelte der Immobilie Befindens. Manchmal wird der Kreditgeber keine Urkunde anstelle der Zwangsvollstreckung vornehmen, wenn die ausstehende Verschuldung des Kreditnehmers den aktuellen beizulegenden Zeitwert der Immobilie übersteigt; in anderen Fällen wird ein Kreditgeber zustimmen, da er wahrscheinlich sowieso durch den kostspieligen Zwangsvollstreckungsprozess bei der Immobilie landen wird.
Aufgrund der Anforderung, dass das Instrument freiwillig sein muss, werden Kreditgeber häufig nicht an Stelle einer Zwangsvollstreckung handeln, es sei denn, sie erhalten ein schriftliches Angebot einer solchen Übertragung vom Kreditnehmer, in dem ausdrücklich angegeben ist, dass das Angebot zur Aufnahme von Verhandlungen freiwillig erfolgt. Dadurch wird die Bewährungsbeweisregel erlassen und der Kreditgeber vor einer möglichen späteren Behauptung geschützt, dass der Kreditgeber bösgläubig gehandelt oder den Kreditnehmer zum Vergleich gedrängt hat . Beide Seiten können dann mit den Vergleichsverhandlungen fortfahren. Der Home Equity Theft Prevention Act in New York hat einige Verwirrung bezüglich dieser häufig verwendeten Abrechnungsmethode gestiftet. Es ist unklar, ob HETPA für Urkunden anstelle der Zwangsvollstreckung gilt, da es keinen klaren Ausschluss gibt, wie es beispielsweise bei einer Schiedsrichterurkunde der Fall ist. Das zweijährige Widerrufsrecht ist kein Risiko, mit dem Banken oder Titelversicherer zufrieden sind, insbesondere angesichts der Komplexität der Compliance, so dass viele Banken und Titelversicherer in New York nicht bereit sind, mit Urkunden zu arbeiten.